Іпатэка, пра якую варта яшчэ раз падумаць

Крызіс і іпатэка

Крызіс 2008-2009 гг, як вядома, ударыў па іпатэцы вельмі моцна, скараціўшы аб'ём гэтага віду крэдытавання практычна да мінімуму. На пагаршэнне фінансавай нестабільнасці ў краіне банкі рэагавалі пастаянным змяненнем умоў іпатэчнага крэдытавання. Стаўкі павышаліся, заяўкі сталі разглядаць больш пільна, і нават занадта. Тыя пазычальнікі, што атрымалі адабрэнне свайго крэдыту да пачатку крызісу, павінны былі атрымліваць яго ўжо на новых умовах, і гэта мела свае мінусы. Так, павышэнне ставак азначала для пазычальніка памяншэнне сумы, на якую ён мог атрымаць крэдыт. Адпаведна, тую кватэру, на якую чалавек разлічваў, ён ужо не мог купіць, і даводзілася шукаць новую нерухомасць. Калі яна знаходзілася, умовы па іпатэцы часцяком зноў маглі быць змененыя.

У некаторых банках падчас крызісу іпатэка існавала чыста намінальна. Яны выставілі практычна невыканальныя ўмовы атрымання крэдыту і такія працэнтныя стаўкі, якія ніяк не мог пацягнуць пазычальнік. Часта бывала, што пасля доўга разгляду дакументаў проста давалі адмову.

Зрэшты, многім, хто паспеў узяць іпатэчны крэдыт перад крызісам 2008-2009 гг, прыйшлося пра гэта пашкадаваць. Аляксей шмон, генеральны дырэктар партала аб нерухомасці Move.su распавёў, што ў няпростым становішчы апынуліся тыя, хто браў іпатэку ў далярах. З ростам яго курсу аб'ём выплат вырас значна і шматлікім ўдарыў па кішэні.

Таксама, па словах эксперта, яшчэ за год да крызісу, пры з'яўленні негатыўных тэндэнцый у эканоміцы, банкі пачалі шукаць сабе шляхі да адступлення і дадаваць у іпатэчныя дагавора пункт аб тым, што пры некаторых умовах банк мае права павысіць стаўкі па ўжо выдадзеных крэдытах - напрыклад, пры памяншэнні кошту закладзенай маёмасць. У крызіс многія пазычальнікі яшчэ раз перачытаць свае дамовы і былі блізкія да панікі - на фоне чутак аб тым, што стаўкі па іпатэцы банкамі сапраўды будуць павышацца ў аднабаковым парадку па ўжо выдадзеных крэдытах. У рэальнасці ж, кажа Аляксей шмон, у нас няма інфармацыі, што па ўжо выдадзеных іпатэчных крэдытах сапраўды масава павышаліся стаўкі - можа, былі толькі адзінкавыя выпадкі - у рэгіёнах. Так што узнікла паніка на фоне чутак аб такім развароце падзей была заўчаснай.

Як пазычальнікі спраўляліся з праблемамі

Зрэшты, не толькі чуткі аб магчымым павышэнні ставак па ўжо выдадзеных крэдытах і павелічэнне курсу даляра перашкаджалі спакою іпатэчных пазычальнікаў. Рэальныя праблемы пачаліся ў тых, у каго як раз былі рэальныя праблемы: у тых пазычальнікаў, хто страціў працу ці ж па нейкіх яшчэ прычынах у крызіс не змог выплачваць доўг банку. Паколькі ішло масавае скарачэнне людзей, у тым ліку, топ-мэнэджараў і кіруючага складу, такіх пазычальнікаў аказалася не так ужо мала.

Тым не менш, трэба памятаць, што якой бы складанай ні была фінансавая сітуацыя ў краіне, банку дэфолт пазычальніка не выгадны. Таму многія банкі гатовыя былі рабіць крокі ў бок пазычальніка, толькі б ён застаўся з ім і рана ці позна змог бы выплачваць свой іпатэчны крэдыт.

Віталь Бахвалаў, начальнік аддзела маркетынгу і рэкламы Групы кампаній СУ 22 кажа, што сапраўды, падчас крызісу 2008-2009гг некаторыя іпатэчныя пазычальнікі аказаліся не ў стане плаціць па сваіх абавязацельствах. Тым не менш, банкі ішлі насустрач людзям і тыя пазычальнікі, якія ня хаваліся і не сыходзілі ў падполле ў выпадку праблем, а сапраўды прызнаваліся крэдыторам на якія ўзніклі цяжкасцях - атрымлівалі адтэрміноўку пагашэння або іншую дапамогу. На думку эксперта, банк заўсёды зацікаўлены ў тым, каб іпатэчны пазычальнік расплаціўся з ім да канца, і ў перыяд крызісу з большасцю банкаў заўсёды можна было дамовіцца пра нейкія падтрымліваюць мерах.

Сяргей Лядаў, прэс-сакратар інвестыцыйна-дэвелаперскай кампаніі «Сіці-XXI стагоддзе» распавёў, што звычайна банк прапануе тры варыянты вырашэння праблемы: адтэрміноўку плацяжу, павелічэнне тэрміну крэдытавання і, як крайні варыянт, пагашэнне доўгу пры дапамозе продажу кватэры. «Варта адзначыць, што звяртацца ў суд банк будзе ў самым крайнім выпадку, у асноўным з-за працягласці судаводства і ня прагназуемасці выніку. Суд можа адмовіць у адабранні закладу, калі, напрыклад, закладзеная кватэра - адзінае жыллё пазычальніка, і калі ў ёй да таго ж жывуць непаўналетнія дзеці », - кажа эксперт.

Такім чынам, па вопыту крызісу 2008-2009 гг, у пазычальніка пры ўзнікненні праблем з прычыны выплаты крэдыту (напрыклад, пры страце работы), існавала тры асноўных шляху. Першае - гэта продаж кватэры, і за кошт гэтага выплачваўся доўг банку. У той час, калі цэны на жыллё раслі, на гэтай схеме можна было нават зарабіць. Але паколькі ў крызіс яны значна ўпалі, магло выйсці так, што пасля продажу кватэры пазычальнік апыняўся яшчэ і павінен слоік з-за таго, што выручаная сума не пакрывала доўг па іпатэчным крэдыце.

Другі варыянт тычыцца тых пазычальнікаў, якія пазбавіліся працы ці па нейкіх яшчэ прычынах страцілі магчымасць выплачваць іпатэку. У такім выпадку людзі з'яўляліся ў банк і дамаўляліся аб адтэрміноўцы выплат. Наогул, па дадзеных экспертаў рынку, у Маскве зусім нядобрасумленных пазычальнікаў, кватэры якіх даводзілася прадаваць з малатка, практычна не было - такіх сустракаліся адзінкі. У рэгіёнах сітуацыя была горай, але ў сталіцы даход людзей вышэй, ды і адбор у банках быў стражэй. Таму банкі усімі сіламі спрабавалі дамовіцца з людзьмі і ў цэлым паводзілі сябе даволі лаяльна.

Трэцяя сітуацыя складаецца ў тым, што чалавек браў крэдыт у валюце (напрыклад, у далярах), і яе курс рэзка ўзрос у крызіс. Банкі прапаноўвалі ў гэтым выпадку праграму рэфінансавання, калі пазычальнік браў крэдыт ужо ў новай валюце - у рублях - але ўжо і па бягучых умовам. Па сутнасці, гэта атрымліваўся ўжо зусім новы крэдыт, паколькі і працэнтная стаўка, і ўмовы былі рынкавыя - і многія пазычальнікі адмаўляліся ад рэфінансавання, таму што пасля некаторых разлікаў выяўлялася, што ў рублях, але па новых умовах плаціць давялося б нават больш, чым раней .

іпатэка сёння

Сёння аб іпатэцы ўсё разважаюць па-рознаму. Хтосьці настроены пазітыўна і лічыць, што рынак іпатэчнага крэдытавання ўшчыльную наблізіўся да дакрызіснага ўзроўню, нехта асцярожна кажа, што не ўсё так проста, як можа здацца.

Канстанцін Шибецкий, дырэктар іпатэчнага аддзялення ГК МИЦ, вельмі аптымістычны ў сваёй ацэнцы сітуацыі. Па словах эксперта, сённяшні рынак іпатэкі (Іпатэка Масква) жыве паўнавартасным дынамічнай жыццём, крэдыты выдаюцца, аб'екты купляюцца. «Параўноўваць з перадкрызісным перыядам немэтазгодна, паколькі ў перадкрызісны перыяд іпатэку банкі паступова замарозілі. Ўмовы прадастаўлення іпатэчных пазык змяніліся ў лепшы бок, сярэднюю тэмпературу па бальніцы (працэнтную стаўку па крэдыце) у 12,4% мы паспяхова пераадолелі, стаўкі зменшыліся, памер першапачатковага ўзносу таксама паменшыўся ў сярэднім да 15-20%, ёсць нават прапановы і з нулявым першапачатковым узносам. Пазычальнікаў ж банкі сталі разглядаць больш уважліва », - кажа эксперт.

На думку спадара Шибецкого, сёння сапраўды можна казаць пра аднаўленне рынку іпатэкі. Высновы ж эксперт робіць наступныя - «катэгорыя subprime (пазычальнікі без пацверджання даходу) іпатэчных банкам сёння не патрэбна, асноўная валюта іпатэчных крэдытаў - рубель РФ, доля даляраў крэдытаў нікчэмна малая, аб'ём крэдытаў на новабудоўлі з кожным месяцам узрастае».

Наталля Парфёнава, Начальнік аддзела продажаў Рэгіёны кампаніі «Перасвет-Інвест» пацвярджае, што на рынку сапраўды прысутнічаюць размовы пра верагоднасць новага крызісу ў Расіі. Тым не менш, па словах эксперта, на бягучы попыт яны пакуль не паўплывалі, але вось банкі паступова павышаюць стаўкі і ўважлівей ставяцца да выдачы крэдытаў, максімальна зніжаючы ступень рызыкі.

Па дадзеных кампаніі «ІНКАМ-Нерухомасць», восенню 2008 года банкі альбо актыўна зачынялі свае іпатэчныя праграмы, альбо рэзка падвышалі стаўкі, калі ставіў іх на загараджальныя узроўні. Сёння мы назіраем рост ставак на 0,5-1,5% у асноўным у банках з замежным капіталам, але яго нельга назваць скачкападобнай, як гэта было 3 гады таму. Акрамя таго, на рынак іпатэкі працягваюць выходзіць новыя банкі, гэта кажа аб захаванні актыўнасці.

Па прагнозах экспертаў кампаніі, дакрызісны максімум іпатэчнага крэдытавання будзе дасягнуты ўжо ў гэтым годзе.

Для тых, хто не баіцца

Які б аптымістычнай ні прадстаўлялі сітуацыю на рынку іпатэчныя брокеры, Аляксей шмон раіць людзям, якія цяпер прымаюць рашэнне аб iпатэцы, асабліва старанна ўзважыць усе за і супраць. Хай у даважку да вашых аргументаў «за» будзе тое, што ніхто не можа даць дакладны прагноз аб тым, як будзе развівацца рынак. Ніхто не можа пазначыць дакладны момант, калі можна браць іпатэчны крэдыт, або час, калі, напрыклад, лепш за ўсё купляць кватэру. Таму ўсе буйныя здзелкі трэба здзяйсняць з умоў сённяшняй вашай асабістай неабходнасці, не спрабуючы дасканала спрагназаваць сітуацыю гадоў на 5 наперад - чакаючы найлепшага моманту. Іншая справа, па словах эксперта, што трэба разумець ўзровень вашай фінансавай устойлівасці - ці ўпэўненыя вы ў сваіх будучых даходах, у сваёй працаздольнасці і да т.п. Зрэшты, гэта таксама ніхто не можа ведаць напэўна, таму взвесьте усе за і супраць, і калі лічыце, што пацягнеце - то бярыце іпатэчны крэдыт. У любым выпадку, інвеставаць у сваё жыллё лепш, чым здымаць.

Канстанцін Шибецкий людзям, якія адважыліся браць іпатэку, раіць наступнае: у першую чаргу, неабходна цвяроза разлічыць свае магчымасці па штомесячным плацяжах, ці зможаце вы не пагоршыць якасць жыцця пры ўзрослых штомесячных выдатках.

Па-другое, трэба мець у запасе суму «на чорны дзень», роўную прыкладна 6 месяцаў штомесячных плацяжоў па крэдыце, гэта засцеражэ вас ад рызыкі страты працы і вымушанага адсутнасці даходаў на час яе пошуку. І па-трэцяе, як гэта не банальна гучыць, рэкамендуем Вам больш пільна сачыць за сваім здароўем, так як з моманту атрымання крэдыту ў Вас будзе зусім іншае жыццё, у «абдымку з крэдытнымі абавязацельствамі», а іх трэба будзе выконваць, і лепш гэта рабіць працаздольным.

Сяргей Лядаў упэўнены, што асабістая фінансавая бяспеку павышаецца, калі браць крэдыты ў той валюце, у якой прыходзяць асноўныя даходы. У гэтым выпадку валютныя рызыкі пазычальнік зводзіць да мінімуму. «Савет для пазычальнікаў не адрозніваецца арыгінальнасцю - не мяняць месца працы ў нестабільны час, захоўваючы свае даходы, і больш адказна падыходзіць да марнаванняў асабістага бюджэту», - кажа эксперт.

У крызіс даволі распаўсюджанай была сітуацыя, калі людзі бралі іпатэку, і нават, нягледзячы на фінансавыя цяжкасці, стабільна яе выплачвалі, але пры гэтым будаўніцтва іх дамоў было замарожана. Атрымлівалася так, што людзі плацілі і за іпатэку, і за здымнае жыллё, і да гэтага часу не ведаюць, калі ж іх дамы будуць пабудаваныя. Наталля Парфёнава рэкамендуе тым, хто бярэ крэдыт на новабудоўлю, старанна праверыць рэпутацыю забудоўшчыка, яго бягучыя і завершаныя праекты. «Таксама варта звярнуць увагу на этап будаўніцтва, тым вышэй гатоўнасць дома, тым ніжэй рызыка недабудаваных аб'ектаў», - лічыць эксперт.

Мы спадзяемся, што гэтыя рэкамендацыя дазволяць Вам зноў ўзважыць усе за і супраць і адказна падысці да заключэння іпатэчнай здзелкі. Партал Move.su жадае Вам не памыліцца з выбарам!