Як ацэньваюць кошт кватэры? Ацэнка нерухомасці. Кадастравая ацэнка нерухомасці

Вельмі часта ў жыцці чалавека ўзнікаюць абставіны, якія прымушаюць яго здзяйсняць здзелкі з уласнай кватэрай. Напрыклад, калі ён пераязджае ў іншы горад ці мае намер узяць крэдыт. Нярэдка ўзнікае жаданне абмяняць жылыя апартаменты на больш прасторныя. У сувязі з гэтым узнікае праблема ацэнкі рэальнай кошту аб'екта нерухомасці. Многія задаюцца наступным пытаннем: «Ці можна самастойна вызначыць, за якую суму прадаваць свае палацы, каб не пралічыцца»? Аднак лепш не эксперыментаваць і скарыстацца паслугамі прафесіяналаў.

У прадаўца кватэры ёсць выбар

На жаль, мала хто ведае, як ацэньваюць кошт кватэры, у якіх выпадках без старонняй дапамогі не абысціся. У любым выпадку ніхто не хоча пратраціць з жыллём, і, вядома, практычна ні ў каго няма магчымасці чакаць гадамі «добрага» пакупніка. Менавіта таму заўсёды трэба прапаноўваць рэальную цану.

Безумоўна, існуе цэлы арсенал спосабаў, з дапамогай якіх аб'ектыўна вызначаецца сума здзелкі па адчужэнню жылля.

Калі казаць пра тое, як ацэньваюць кошт кватэры рыэлтары або супрацоўнікі кампаній, якія займаюцца вызначэннем кошту аб'ектаў нерухомасці на прафесійнай аснове, то варта падкрэсліць, што ў кожнага з іх будзе свая калькуляцыя.

Важна памятаць адно: цана жылых апартаментаў залежыць ад цэлага шэрагу фактараў, у тым ліку і ад таго, у якім настроі знаходзяцца ўдзельнікі здзелкі ў момант яе здзяйснення.

Вызначаем сярэдняе арыфметычнае

Вы маеце права паспрабаваць самастойна вызначыць хаця б прыблізную плату за сваё жыллё, нават калі не маеце ні найменшага падання аб тым, як ацэньваюць кошт кватэры профі. Прычым зрабіць гэта можа кожны разважны чалавек.

Вам трэба праштудзіраваць базу аб'ектаў нерухомасці, якія выстаўляюцца на продаж. Вылучыце тыя кватэры, якія падобныя з вашымі па метражы, колькасці пакояў, аддаленасці ад метро, паверхавасці, узросту дома, інфраструктуры. Цяпер адзначце самае таннае і самае дарагое жыллё. Пасля гэтага вылічыце сярэдняе арыфметычнае з названых сум - гэта і будзе кошт вашага жылля. Пры гэтым не забывайце аб тым, што практычна ўсе ўласнікі злёгку завышаюць кошт кватэры, пакідаючы за сабой права патаргавацца з патэнцыйным пакупніком.

Дапаможа агенцтва нерухомасці

Можна паступіць яшчэ прасцей: патэлефанаваўшы ў любы агенцтва нерухомасці і прадставіўшыся пакупніком, вы заўсёды даведаецеся ад агентаў, на якую мінімальную суму прыйдзецца раскашэліцца чалавеку, набывае кватэру ў тым ці іншым раёне.

Фактары, якія ўплываюць на кошт апартаментаў

Хочаце ведаць, як ацэньваюць кошт кватэры спецыялісты? Усё не так складана, як можа здацца на першы погляд. Ацэнка нерухомасці ажыццяўляецца пры дапамозе аналізу аб'екта па некалькіх крытэрах, якія ў канчатковым выніку і вызначаюць яго сапраўдную кошт.

Разгледзім іх больш дэталёва.

1) Месцазнаходжанне аб'екта нерухомасці. Горад рыэлтарамі ўмоўна дзеліцца на раёны, да прыкладу, цэнтральны, спальны, ваколіцы.

2) Плошча аб'екта нерухомасці. Ні для каго не сакрэт, што чым больш квадратура жылля, тым даражэй яно каштуе.

3) Наяўнасць аб'ектаў інфраструктуры. Вядома ж, калі ў непасрэднай блізкасці ад дома знаходзяцца бальніца, дзіцячы сад або рынак, то за кватэру можна прасіць прыстойную цану.

4) Наяўнасць рамонту. Безумоўна, абшарпаныя сцены або патрэсканыя кафлю будуць зніжаць кошт жылля, аднак калі вы перад здзелкай паклеіць новыя шпалеры і зробіце лёгкі касметычны рамонт, то смела можаце падымаць цану, натуральна, у разумных межах.

5) Паверхавасць. Так ужо павялося, што кватэры, якія знаходзяцца на першых і апошніх паверхах, карыстаюцца меншым попытам у пакупнікоў, таму і кошт у параўнанні з іншымі апартаментамі будзе ніжэй.

Рэкламныя аб'явы ў СМІ

Ацэнка нерухомасці вырабляецца пры дапамозе яшчэ аднаго немудрагелістага спосабу. Якога? Усё вельмі проста.

Вы падаеце рэкламныя аб'явы аб продажы кватэры ў мясцовыя газеты і паказваеце прыкладную цану, якую вызначылі, зыходзячы з вышэйзгаданых пунктаў. Пасля гэтага сочыце за тым, колькі жадаючых адгукнулася на вашу прапанову. Калі званкоў шмат, то гэта прыкмета таго, што вы паказалі трохі прыніжаную цану, якую пасля можна некалькі падняць. Пасля гэтага вы зноў выконваеце ролю тэлефоннага дыспетчара і кантралюеце сітуацыю. Аднак варта адзначыць, што гэты спосаб добры для тых, хто нікуды не спяшаецца і мае ў запасе масу вольнага часу. Не выключана, што толькі праз год вам атрымаецца з максімальнай выгадай заключыць здзелку.

Вядома ж, калі вы заняты чалавек і вам трэба тэрмінова прадаць жыллё, варта дзейнічаць па іншай схеме, паколькі ацэнка кошту нерухомасці - гэта доля прафесіяналаў. Сёння на рынку існуе вялікая колькасць кампаній, якія дапамагаюць у вызначэнні рэальнага кошту жылля. Каб яны зрабілі сваю працу, вы павінны прадставіць ім праваўстанаўліваючых дакументы (разавае пасведчанне) на кватэру, даведку з БТІ (форма 11а).

Яшчэ раз падкрэслім, што рынкавая ацэнка нерухомасці можа вырабляцца экспертам па індывідуальнай методыцы. Трэба памятаць пра тое, што гэта вельмі спецыфічная працэдура, на канчатковы вынік ўплываюць разнапланавыя па сваёй прыродзе крытэры.

Спосабы разліку кошту кватэры, якія выкарыстоўваюцца прафесіяналамі

Варта адзначыць, што экспертная ацэнка кошту аб'ектаў нерухомасці адбываецца з дапамогай трох спосабаў разліку:

1) затратны. Ён грунтуецца на тым, што кошт апартаментаў вызначаецца зыходзячы з памераў выдаткаў, якія ўладальнік панёс пры рамонце аб'екта нерухомасці (транспарціроўка будматэрыялаў, іх кошт, заработная плата падрадчыкаў, падаткі і іншае). Плюс да гэтага ацэншчык павінен ўлічыць ўзровень інфляцыі, амартызацыю. Прымаючы пад увагу дадзеныя фактары, ён карэктуе разлік.

2) Прыбытковы. Дадзены спосаб спецыяльна прызначаны для аб'ектаў камерцыйнай нерухомасці. Сэнс яго вельмі просты. Кошт памяшкання вызначаецца зыходзячы з памеру патэнцыйнай выгады, якую атрымае новы ўласнік у будучыні. Аднак спосаб падыходзіць выключна для крамаў і гандлёвых цэнтраў.

3) Параўнальны. Гэты метад лічыцца ў экспертаў самым распаўсюджаным. У такім выпадку ацэнка кошту аб'ектаў нерухомасці вызначаецца з дапамогай параўнання з іншымі аналагічнымі прапановамі аб продажы кватэр. Паколькі яго выкарыстанне не прадугледжвае спецыяльных спазнанняў, дадзены метад абыйдзецца вам не так ужо і дорага.

Складаючы дагавор з канкрэтнай кампаніяй, якая займаецца ацэнкай нерухомасці на прафесійнай аснове, не будзе лішнім пацікавіцца, з дапамогай якога метаду яны вызначаюць кошт апартаментаў. Калі вам не спадабаецца той ці іншы спосаб ацэнкі, вы заўсёды зможаце выбраць іншага эксперта.

Варта адзначыць, што кадастравая ацэнка нерухомасці вырабляецца БТІ, і зараз менавіта ад гэтага паказчыка будзе залежаць памер падатку на дамы і кватэры.

Ацэнка кватэры пры іпатэчным крэдытаванні

Такім чынам, вы плануеце аформіць іпатэчны крэдыт, і супрацоўнікі банка пайшлі вам насустрач у гэтым пытанні. Вы павінны ведаць пра тое, што адразу ж паўстане праблема вызначэння рэальнага кошту вашых квадратных метраў. Безумоўна, крэдытная ўстанова прапануе свайго ацэншчыка, аднак не спяшайцеся верыць у тое, што ў сваёй працы ён будзе кіравацца прынцыпам непрадузятасці.

Натуральна, вялікая верагоднасць таго, што ён наўмысна завысілі кошт вашых будучых апартаментаў. Менавіта таму выбірайце банкаўскія ўстановы, якія прадастаўляюць кліентам права выбару ацэншчыка або згодныя правесці некалькі незалежных экспертыз, каб кошт жылля была сапраўды аб'ектыўнай. Акрамя таго, спыняючыся на той ці іншай праграме іпатэчнага крэдытавання, вы павінны загадзя пралічыць ліквідацыйную кошт жылля. Іншымі словамі, неабходна адказаць на пытанне аб тым, колькі будзе каштаваць ваша кватэра, калі яе прыйдзецца прадаваць у максімальна сціснутыя тэрміны. Улічыце той факт, што рынкавы кошт жылля прыкладна на 30% вышэй ліквідацыйнай.

заключэнне

Вышэйапісаныя рэкамендацыі дапамогуць вам зрабіць ацэнку сваімі сіламі, тым самым вы зэканоміце сямейны бюджэт. Аднак памятайце, што ў некаторых выпадках без дапамогі спецыялістаў вам не абыйсціся.