Прыватная Уласнасць На Зямлю У Маскоўскай Вобласці: Праблема неўсталяваны Катэгорыі.

Маскоўская вобласць - адзін з самых дарагіх і, адпаведна, прывабных для інвестыцый рэгіёнаў Расійскай Федэрацыі. Шырокі круг інвестараў, як прыватных, так і карпаратыўных імкнуцца набыць тут ва ўласнасць зямельныя ўчасткі. Мэты самыя розныя: ад індывідуальнага жыллёвага будаўніцтва да стварэння буйных прамысловых і аграпрадпрыемстваў. Аднак, набываючы права ўласнасці на зямельныя ўчасткі ў Падмаскоўі, толькі адзінкі ўсведамляюць ў поўнай меры той круг праблем, якія могуць паўстаць у уласнікаў ўжо пасля здзяйснення здзелкі. Пераважная ж большасць новых уласнікаў з-за няведання або неразумення прававой базы, якая рэгулюе зямельныя праваадносіны, аказваюцца ў вельмі складанай сітуацыі. Здавалася б, якія могуць паўстаць праблемы ў новага ўладальніка, калі юрыдычная складнік ўгоды бездакорная, і Вы атрымалі ўсе дакументы ў законным парадку?

Як паказвае практыка, «падводныя камяні» на шляху ўласніка ўзнікаюць праз некаторы час, ужо пры засваенні і нават актыўнага выкарыстання зямельнага ўчастка. Адной з такіх праблем, з якой часцей за ўсё звяртаюцца ў наш юрыдычная бюро, з'яўляецца цяжкасць ўстанаўлення катэгорыі зямель, у праваўстанаўліваючых дакументах на купляемы або набыты зямельны ўчастак.

У адпаведнасці з ФЗ «Аб пераводзе зямель і зямельных участкаў з адной катэгорыі ў іншую», у выпадку, калі катэгорыя зямель не указана ў дакументах дзяржаўнага кадастра нерухомасці, праваўстанаўліваючых дакументах на зямельны ўчастак або дакументах, якія сведчаць правы на зямлю, прымаецца нарматыўны прававы акт органа мясцовага самакіравання аб аднясенні зямельнага ўчастка да земляў пэўнай катэгорыі ў залежнасці ад мэты выкарыстання, для якой ён падаваўся. На падставе гэтай нормы Вам, як ўласніку зямельнага ўчастка неабходна звярнуцца ў органы мясцовага самакіравання з хадайніцтвам аб усталяванні катэгорыі зямлі, як зямель населеных пунктаў. Адміністрацыя ў пераважнай большасці выпадкаў, выдае ўласніку пісьмовую адмову з патрабаваннем падаць дакументы, якія фактычна немагчыма падрыхтаваць, калі на Ваш зямельны ўчастак не ўстаноўлена катэгорыя. Пасля, пасля доўгіх разглядаў, запытаў і хаджэнні па розных інстанцыях, як правіла, высвятляецца, што зямельны ўчастак, які належыць Вам на праве ўласнасці, мае катэгорыю, але гэта катэгорыя «землі ляснога фонду". Як жа гэта адбылося?

У пачатку 90-х гадоў ХХ стагоддзя мясцовыя органы ўлады (сельскія саветы, саветы народных дэпутатаў і г.д.) вылучалі зямельныя ўчасткі ва ўласнасць грамадзянам з зямель ляснога фонду, абмінаючы працэдуры вываду гэтых зямель з дадзенай катэгорыі. Такім чынам, атрымалася, што ўчасткі перайшлі ў прыватную ўласнасць, прайшлі кадастравы ўлік, але па планшэта Федэральнага агенцтва лясной гаспадаркі знаходзяцца на тэрыторыі ляснога фонду, гэта значыць у федэральнай уласнасці. Атрымліваецца, што Вы без віны вінаватыя і не можаце распарадзіцца ўласнасцю так, як Вам хочацца: напрыклад, не маеце права высякаць на дадзеным участку дрэвы, не атрымаўшы пры гэтым пасечаных ліст. Больш за тое, нават, калі Вам і не прыйдзецца ліквідаваць дрэвы пры будаўніцтве на Вашым зямельным участку, то ўзнікнуць праблемы з нагляднымі органамі дзяржаўнымі ўлады (напрыклад, у сферы архітэктуры, прыродакарыстання і іншых), у якія неабходна звяртацца для атрымання будаўнічай дакументацыі. У выніку Вы сутыкаецеся з бязвыхаднай сітуацыяй - органы мясцовага самакіравання адмаўляюць Вам у выдачы неабходных для будаўніцтва дакументаў, адмаўляюць у «прыёмцы» пабудаванага будынка і адмаўляюць у рэгістрацыі землеўпарадкавальнай справы.

Вы звяртаецеся ў суд з пазовам да адміністрацыі, але рашэнне суда, як правіла, не ў Вашу карысць, у сувязі з тым, што мясцовая Адміністрацыя не мае паўнамоцтваў самастойна вывесці зямельны ўчастак з катэгорыі зямель ляснога фонду.

Павучаць замкнёнае кола, з якога, як Вам здаецца, няма выйсця.

Але безвыходнасці сітуацыі ў такіх справах не бывае. У Вас ёсць два варыянты вырашэння гэтай праблемы:

1. Ініцыяваць пераклад зямельнага ўчастка з катэгорыі зямель ляснога фонду ў катэгорыю зямель населеных пунктаў. Для гэтага неабходна прад'явіць адпаведнае хадайніцтва ў мясцовыя ораны ўлады, папярэдне правёўшы публічныя слуханні. Аднак у дадзеным выпадку Вам давядзецца пакласціся на кампетэнтнасць і прыстойнасць мясцовых чыноўнікаў, якія, у сою чаргу, павінны хадайнічаць ў рэгіянальныя органы ўлады аб неабходнасці такога перакладу. Гэты варыянт, у 80% выпадкаў тупіковы, таму што органы мясцовага самакіравання рэдка ініцыююць такі перавод у вышэйстаячыя інстанцыі.

2. Размежаваць Ваш зямельны ўчастак ад зямель ляснога фонду. Гэты парадак прадугледжвае зварот у судовыя органы ўлады. Аднак, перад прад'яўленнем іскавай заявы ў суд, неабходна выканаць дасудовы парадак зваротаў у шэраг органаў дзяржаўнай улады. Гэты шлях самы рацыянальны і дае станоўчы вынік у пераважнай большасці выпадкаў.

Аднак, заўсёды неабходна памятаць, што самастойна прарабіць гэтак цяжкі шлях ад пазову ў суд да атрымання «запаветнага рашэнні» ў Вашу карысць мала хто мог зрабіць. Тут неабходная кваліфікаваная дапамога спецыяліста ў дадзенай галіне права. У адваротным выпадку Вам немінуча прыйдзецца назапасіцца самавітымі рэсурсамі здароўя, часу і грашовых сродкаў.

С.А. Талкачоў,

Юрыст - вядучы спецыяліст у галіне зямельнага і жыллёвага права

Юрыдычнага бюро «прававеда»