Катэгорыя зямлі і выгляд дазволенага выкарыстання. Катэгорыя зямель - землі населеных пунктаў

У паняццях "катэгорыя зямель" і "выгляд дазволенага выкарыстання" нярэдка існуе блытаніна. Неадмыслоўцу розніцу паміж дадзенымі тэрмінамі ўразумець нялёгка. І ўсё ж у іх ёсць характэрныя адрозненні. І розніцу гэтую ўяўляць сабе карысна, каб пазбегнуць юрыдычных праблем тым, каму трэба будзе сутыкнуцца з змяненнем прававога статусу ўчастка зямлі.

давайце разбірацца

Паняцці "катэгорыя зямель" і "выгляд дазволенага выкарыстання" на самай справе з'яўляюцца ўзаемна дапаўняючымі. Але тэрмін "катэгорыя" у цэлым - больш агульнага характару, а другі - "выгляд" - існуе для ўдакладнення варыянтаў магчымага выкарыстання ўчастка ў межах той ці іншай катэгорыі.

Напрыклад, калі да катэгорый зямель ставяцца ўчасткі сельгаспрызначэння, яны могуць валодаць асноўным і парай дадатковых відаў прымянення. Для паняцця "катэгорыя" дадзенае аб'яднанне тэрмінаў не дапускаецца. Гэта значыць, да прыкладу, адзін і той жа ўчастак ніяк не можа адначасова ставіцца да ляснога фонду і прызначацца для прамысловага будаўніцтва або ўзвядзення жылога дома.

Якімі яны бываюць

Дзеючае заканадаўства вылучае строга пэўныя катэгорыі прызначэння зямель. Складаюцца яны з:

- зямель паселішчаў;

- сельскагаспадарчых;

- спецпрызначэння (выкарыстоўваюцца пад транспартныя патрэбы, камунікацыі і задачы прамысловасці);

- заказнікаў, запаведнікаў і іншых ахоўных зон, якія валодаюць статусам гісторыка-культурных або якія ўяўляюць навуковы цікавасць;

- водных і лясных фондаў;

- рэзерву.

Любы з участкаў на тэрыторыі краіны можа быць аднесены выключна да адной якой-небудзь дадзенай катэгорыі зямель. Зямлі, дазволенае выкарыстанне якіх патрабуецца змяніць у інтарэсах рэгіянальнага развіцця, знаходзяцца ў падпарадкаванні заканадаўчых органаў суб'ектаў РФ, якія надзелены правам прыняцця такога рашэння.

Дзяленне па відах

Па якім жа крытэрам адбываецца падзел тэрыторый сёлаў і гарадоў? Прынцыпы яго заснаваныя на зонах, звязаных з размяшчэннем жылых, прамысловых і іншых аб'ектаў. Напрыклад, калі канкрэтная частка горада дзесяцігоддзямі служыць месцам працы буйнамаштабнага прадпрыемствы прамысловасці, будаваць блізка да яго дзіцячы сад альбо шматкватэрны жылы дом ніхто не дазволіць. Гэта звязана з неабходнасцю выканання заканадаўча зацверджаных нормаў, якія тычацца адлегласцяў паміж прамысловай зонай і жылымі кварталамі.

Зямельным кодэксам РФ (палажэннямі артыкула 85) размяжоўваюцца 8 зон рознага прызначэння, якія могуць існаваць у межах межаў любога населенага пункта. Гаворка ідзе аб жылых кварталах, землях, прызначаных пад ўстановы грамадскага развіцця (офісы, школы, паліклінікі і да таго падобнае), курортна-рэкрэацыйных тэрыторыях (санаторыях і парках), сельскагаспадарчых, прамысловых, прызначаных для развіцця інфраструктуры транспарту, а таксама аб'ектаў Міністэрства абароны РФ , зонах спецыяльнага прызначэння і іншага.

дадатковыя моманты

Кожная з тэрытарыяльных зон юрыдычна валодае правам да выкарыстання ў якасці некалькіх строга вызначаных дадатковых відаў. У прыватнасці, горадабудаўнічы рэгламент дазваляе ў межах жылых кварталаў будаваць прыватныя дамы жылой забудовы (шматпавярховыя, сярэднепавярховую і змешанага выгляду). Дадзенае становішча прадугледжана пунктам 5 гэтага артыкула нумар 85 ЗК РФ.

Падобныя нюансы і патрабаванні існуюць для любой іншай зоны кожнага паселішча. Змяняць характар выкарыстання зямельнага ўчастка нікому самавольна не дазваляецца. У выпадку выяўлення парушэнняў які дапусціў іх пагражаюць немалыя штрафы, а незаконная пабудова павінна быць знесена. Усё часцей і часцей у апошні час мясцовыя ўлады, выкарыстоўваючы цяжкую тэхніку, ліквідуюць так званыя малыя архітэктурныя формы, да якіх адносіцца ўсю разнастайнасць існуючых павільёнаў і шапікаў.

Як змяніць выгляд дазволенага выкарыстання

Калі вы не размяшчаеце інфармацыяй, да якой катэгорыі выкарыстання зямель (або ўвазе) адносіцца той ці іншы ўчастак, гэта не павінна стаць праблемай. Усе неабходныя дадзеныя можна атрымаць, азнаёміўшыся з кадастравай дакументацыяй альбо запытаўшы выпіску на сайце Росреестра. Як правіла, усе землеўладальнікі ў курсе, да якой катэгорыі зямлі ставіцца які належыць ім участак, што за аб'ект магчыма на ім пабудаваць, а што - пад катэгарычнай забаронай. Больш сур'ёзнай праблемай для большасці з іх становіцца пераадоленне працэдуры змены дазволенага выгляду выкарыстання.

Так як па законе будаўніцтва, якое супярэчыць кадастраваму пашпарце, не дапускаецца, адзіны выхад для ўласніка - падача хадайніцтвы з просьбай прысваення участку аднаго з дадатковых відаў выкарыстання. Такі варыянт цалкам распаўсюджаны і з'яўляецца законнай магчымасцю змяніць статус ўчастка. Звяртаюцца да яго тады, калі патрабуецца адкрыць краму альбо нейкі яшчэ аб'ект, які мае сацыяльнае прызначэнне.

Не так усё проста

Думаць, што, падаўшы хадайніцтва, заяўнік аўтаматычна даможацца пераводу зямель адной катэгорыі ў іншую або змены выгляду дазволенага выкарыстання, не варта. Гэта не робіцца толькі па жаданні ўладальніка. Уласнік (альбо арандатар) павінен высунуць сур'ёзнае абгрунтаванне мэтазгоднасці падобнага хадайніцтва. Яму трэба будзе даказаць, што змены, якіх ён дамагаецца, згуляюць станоўчую ролю ў грамадскім развіцці населенага пункта. Размеркаванне зямель па катэгорыях і змена яго прызначэньня - пытанне вельмі сур'ёзны, і заяўніку варта быць гатовым да жорсткай дыскусіі на гэтую тэму на пасяджэнні мясцовага савета (яго зямельнай камісіі) ці ж на дэпутацкай сесіі.

Хадайніцтва складаецца, як правіла, у вольнай форме зыходзячы з стандартных правілаў падачы заяў і зваротаў у любы з дзяржаўных устаноў. Разам з ім заяўніку спатрэбіцца прад'явіць кадастравую выпіску і копію праваўстанаўліваючых дакументаў, які адносіцца да зямельным участку. Гэта значыць дагавора прыватызацыі, дарэння або куплі-продажу, пасведчання аб праве на спадчыну. Пададзеную ім хадайніцтва абавязаны разгледзець у тэрмін не больш за два месяцы. Калі справа скончыўся адмовай у задавальненні просьбы, можна паспрабаваць вырашыць яго па суду. Але толькі тады, калі адмоўнае рашэнне выглядае неправамоцным па досыць важкім падставах.

Што мае на ўвазе катэгорыя сельскагаспадарчых зямель

Якія маюцца варыянты іх прымянення? Як і іншыя віды катэгорый выкарыстання зямель, сельскагаспадарчыя ўчасткі бываюць вызначаных разнавіднасцяў, якіх можа быць некалькі. Азнаёміўшыся з палажэннямі пункта 11 85-га артыкула ЗК РФ, мы ўбачым, што землі сельскагаспадарчага прызначэння дазваляецца "ўжываць" ў адным з наступных варыянтаў:

1. Як пашы і сенажаці.

2. Як сады.

3. Як ўчасткі аграрнага вытворчасці (у тым ліку жывёлагадоўлі).

4. Як дачныя ўчасткі.

5. Як прысядзібныя фермерскія ўчасткі.

6. Як зямлі прамысловых аб'ектаў, да якіх ставяцца лініі электраперадач, трубаправоды высокага ціску, дарогі.

7. Як абложныя землі.

Як зберагчы сельскія ўгоддзі

Тэрыторыі дадзенай катэгорыі зямлі (сельгаспрызначэння) могуць быць схільныя змене з выгляду іх прымянення. Але і тут маецца мноства сур'ёзных нюансаў і абмежаванняў, дзякуючы якім спыніць або памяняць адзін з відаў аграрнай вытворчасці, грунтуючыся толькі на жаданні ўладальніка, немагчыма.

У прыватнасці, забаронена мяняць катэгорыю ўчастка ў выпадку перавышэння яго кадастравага кошту сярэдняй па рэгіёне на 50% і вышэй. На практыцы ўжываецца дадзеная норма да земляў садоў і тэрыторыях, на якіх вырошчваюць шматгадовыя каштоўныя культуры. Служыць яна для прадухілення памяншэння плошчаў дадзеных участкаў і іншых каштоўных аб'ектаў аграрнага прызначэння.

Катэгорыя зямель "зямлі населеных пунктаў"

Калі вас зацікавіла ідэя набыць нядорага ўчастак з Старым хаткай, які знаходзіцца ў непасрэднай блізкасці ад ажыўленай дарогі ці транспартнай прыпынку, перш за ўсё удакладніце код класіфікатара, па якім магчыма далейшае выкарыстанне гэтай зямлі. Падобная інфармацыя сапраўды гэтак жа бярэцца з кадастравага пашпарты аб'екта ў выніку атрымання выпіскі з Росреестра.

Калі код згаданага ўчастка адносіцца да пераліку ад 2.0 да 2.7 класіфікатара, гэта значыць наступнае - усё, што зможа пабудаваць пакупнік на дадзенай зямлі - малоэтажных жылы домік. Зразумела, ніхто не перашкодзіць яму разбіць побач з жыллём прысядзібная дапаможная гаспадарка, невялікую цяпліцу або паставіць асабісты гараж. Але ў камерцыйных мэтах гэтую зямлю выкарыстоўваць нельга.

Для дадзеных мэт патрэбен ўчастак з кодамі "бізнэс-класа" (4.0-4.9). Прыналежнасць да дадзенага інтэрвалу дазваляе размяшчаць на ўчастку капітальныя будынкі стацыянарнага характару. Напрыклад, магазін альбо гандлёва-забаўляльны комплекс (код 4.2), офіснае будынак (код 4.1), страхавую кантору або банк (код 4.5), рынак (код 4.3), рэстаран, кафэ або сталовую (код 4.6), гасцініцу (код 4.7) , забаўляльная ўстанова (код 4.8), аўтасэрвіс альбо аўтапарк (код 4.9).

Аб куплі зямлі ў горадзе

Калі ж патрэбны вам код у кадастравым пашпарце не знойдзены, гэта яшчэ не значыць, што купля не адбудзецца. У выпадку размяшчэння абранага вамі ўчастка ў грамадскай, прамысловай альбо зоне, прызначанай пад транспартную інфраструктуру, цалкам рэальная магчымасць дадання дадаткова ўмоўна-дазволенага варыянту выкарыстання да асноўнага.

Наколькі паспяховым будзе рашэнне дадзенага пытання, наўпрост залежыць ад пазіцыі мясцовай адміністрацыі (у прыватнасці, яе зямельнага кіравання). Калі планаванае вамі да ўзвядзення будынак адназначна працуе ў бок развіцця горада і стварэння дадатковых працоўных месцаў, у інтарэсах мясцовых уладаў пайсці вам насустрач.

... і ўсё іншае

83. артыкул Зямельнага кодэкса РФ ўчасткі, якія адносяцца да катэгорыі зямлі населеных пунктаў, прызначае для развіцця і забудовы сеў, гарадоў і іншых муніцыпальных адукацый. Згодна з пунктам нумар 3 84-га артыкула Кодэкса ў выпадку ўключэння ў межы населенага пункта прыватнага ўчастка статус яго захоўваецца. Гэта значыць уладальнік яго працягвае карыстацца правам уласнасці.

Акрамя пералічаных вышэй зон тэрыторыі гарадоў, яшчэ існуе і дадатковая катэгорыя - землі, якія падпадаюць пад пазначэнне "іншых тэрытарыяльных зон". Сюды можна аднесці ўсе тыя ўчасткі, прызначэнне якіх - агульнае выкарыстанне. Гэта значыць праезды, скверы, вуліцы, плошчы і т. П. Часцей за ўсё маецца на ўвазе ўваходжанне іх у склад адной з асноўных зон. Такія ўчасткі нельга прыватызаваць альбо перадаць у прыватную ўласнасць нейкім іншым спосабам.

Аб нямэтавым выкарыстанні зямлі

Што маецца на ўвазе пад дадзеным тэрмінам? Нямэтавым выкарыстаннем зямельнага ўчастка лічыцца эксплуатацыя яе не ў адпаведнасцi з прызначэннем, вызначаным для дадзенай зямельнай катэгорыі. Гэта дзеянне падпадае пад вызначэнне парушэнні і цягне за сабой адміністрацыйную адказнасць згодна з артыкулам 8.8 КаАП РФ.

Памер санкцый можа быць вельмі значным. Грамадзяніну (фізічнай асобе) трэба будзе выплаціць штраф, памер якога залежыць ад кадастравага кошту ўчастка і роўны 0,5-1% ад яе. Пры гэтым мінімальны памер штрафу не можа быць ніжэй за 10000 руб. Дарэчы кажучы, калі вы надумалі пабудаваць, скажам, магазін на ўчастку, які для таго ня прызначаны, вас чакае не толькі неабходнасць выплаты штрафу, але і працы па зносе незаконнай пабудовы.

Любая інфармацыя аб тым, да якога выгляду дазволенага выкарыстання ставіцца той ці іншы ўчастак, занесена ў Дзяржаўны кадастр нерухомасці. Менавіта таму рэкамендуецца любыя аперацыі з зямлёй папярэднічаць азнаямленнем з пашпартам ўчастка.

Што можна ў населеным пункце

З тых дзевяці катэгорый жылых зон, указанне на якія ўтрымлівае 85-ы артыкул ЗК РФ, фізічным асобам ёсць сэнс цікавіцца толькі двума - жылымі і сельскагаспадарчымі. Бо астатнія не могуць ніякім чынам апынуцца ва ўласнасці асобнага грамадзяніна. Згодна з пунктам 5 85-га артыкула ЗК, выкарыстанне зямельных участкаў у жылой зоне можа быць наступным:

1. Для індывідуальнай жылой забудовы.

2. Для малой, сярэдняй і шматпавярховай жылой забудовы.

3. Для будаўніцтва памяшканняў культурнага небудзь бытавога прызначэння.

Згодна з пунктам нумар 11 таго ж артыкулу, якія знаходзяцца ў межах сельскагаспадарчых зямель ўчасткі можна выкарыстоўваць у мэтах будаўніцтва памяшканняў і будынкаў, прызначэнне якіх - сельскагаспадарчую вытворчасць. Іншы магчымы варыянт іх выкарыстання - пад раллі і шматгадовыя насаджэнні. Калі вы плануеце ўчастак пад індывідуальнае жыллёвае будаўніцтва, праверце наяўнасць кода ў кадастравым пашпарце, які адносіцца да жылой забудовы (2.0 - 2.7).

Але памятайце, што сюды не можа быць аднесена будынак, прызначэнне якога - пражыванне з адначасовым лячэннем (санаторый) або падтрыманне патрэб бесперапыннага вытворчасці (службовае жыллё для працуючых вахтавым спосабам).

прыватнаму забудоўшчыку

Калі вы плануеце ИЖС (індывідуальнае жыллёвае будаўніцтва), а таксама развядзенне агарода, звярніцеся да таго ж падзеле нумар 2 класіфікатара. Ўжо згаданыя коды пазначаюць, што зямлю можна выкарыстоўваць пад узвядзенне малапавярховага будынка без падзелу на кватэры (не больш за 3 паверхаў), будаўніцтва наземных збудаванняў тыпу гаражоў і хлявоў, пад садовае будаўніцтва (патрабаванні да такіх хатках аналагічныя пунктам 1), асабістую падсобную гаспадарку на прысядзібным участку, збудаванне часовых, перасоўных і іншых памяшканняў, прыдатным да пражывання, то ёсць кемпінгаў, вагончыкаў і т. п. Пры гэтым маецца на ўвазе магчымасць падключэння іх да сістэм інжынерных сетак.

Як мы бачым, паняцце індывідуальнага жыллёвага будаўніцтва ўключае ў сябе, акрамя ўзвядзення уласна дома, арганізацыю асабістай дапаможнай гаспадаркі.

Калі вы бізнэсмэн

Таму, хто плануе прадпрымальніцкую дзейнасць, варта пашукаць зямельны ўчастак, забяспечаны кодам класіфікатара 4.0-4.9. Менавіта такая зямля прадугледжвае ўзвядзенне на ёй капітальных збудаванняў, прызначэнне якіх - адпачынак, гандаль, аўтасэрвіс і да таго падобнае. Дапусцім, займеўшы ва ўласнасць участак з кодам 4.4, вы зможаце пабудаваць на ім магазін, прычым плошчай - не звыш 5000 квадратных метраў.

Аб іншых відах выкарыстання зямлі

Па 37-м артыкуле горадабудаўнічага кодэкса відамі дазволенага выкарыстання участкаў любой тэрытарыяльнай зоны могуць быць:

1. Асноўны (гаворка ідзе пра першапачатковым прызначэнні).

2. Умоўна-дазволены (маецца на ўвазе магчымае прызначэнне).

3. Дапаможны.

Разгледзім крыху падрабязней кожны з іх. Асноўны від на ўвазе адпаведнасць непасрэднаму прызначэнню ўчастка згодна лакалізацыі і тэрытарыяльнай зоне. Каб выкарыстоўваць зямлю паводле асноўнага ўвазе, не трэба ніякіх дадатковых дазволаў і ўзгадненняў з адміністрацыяй. Гэта значыць уласнік самастойна плануе, як яму распарадзіцца участкам у межах класіфікатара і катэгорыі зямлі.

Што тычыцца ўмоўна-дазволеных відаў яго выкарыстання, то іх пералік рэгламентуецца горадабудаўнічым заканадаўствам таго рэгіёну, да якога ўчастак ставіцца. Але ва ўсіх выпадках, каб выбраць любы з гэтых відаў, ўласнік абавязаны гэта ўзгадніць з уладамі і заручыцца неабходным дазволам.

Як гэта выглядае на практыцы? Дапусцім, асноўнае прызначэнне ўчастка - ИЖС. Пры гэтым умоўна-дазволены выгляд яго выкарыстання - узвядзенне гандлёвага аб'екта. Для атрымання дазволу на забудову ўласнік абавязаны аднесці заяву ў рэгіянальную камісію, вырашальную пытанні землекарыстання. Адказ будзе атрыманы ў выніку публічных слуханняў.

Што тычыцца дапаможных відаў выкарыстання, то яны дапушчальныя толькі ў выглядзе дапаўненняў да першых двух разнавіднасцяў і могуць быць рэалізаваныя толькі сумесна з імі. Растлумачым для нагляднасці: калі на ўчастку дазволена будаўніцтва крамы, дапаможным выглядам можа стаць арганізацыя, напрыклад, аўтапаркоўкі (наземнай або падземнай).