Федэральны закон "Аб іпатэцы (залогу нерухомасці)" N 102-ФЗ ад 1998/07/16

Правам пакідаць нерухомасць пад заклад сёння карыстаюцца многія расіяне. Аднак далёка не ўсе вывучалі Федэральны закон "Аб іпатэцы", які непасрэдна рэгулюе адну з сфер крэдытавання. У гэтым артыкуле будзе прадстаўлена кароткая характарыстыка асноўных момантаў гэтага законапраекта.

аб іпатэцы

Што наогул уяўляе сабой іпатэчны дагавор? Дзеючы закон "Аб іпатэцы" абвяшчае, што адной бокам здзелкі павінен зьяўляцца залогатрымальніка, гэта значыць крэдытор, а другім бокам - залогадавальнік, або папросту даўжнік. Залогадавальнік забяспечваецца іпатэкай, з-за чаго ў яго з'яўляецца адна важная абавязак: задаволіць грашовыя патрабавання залогатрымальніка, які падаў даўжніку нерухомую маёмасць.

Закон "Аб іпатэцы" абвяшчае, што ў нерухомую маёмасць могуць уваходзіць прадпрыемствы, будынкі, кватэры, зямельныя ўчасткі і некаторыя іншыя элементы. Абарот гэтых відаў уласнасці павінен рэгулявацца адпаведным законам.

Патрабаванні, што забяспечваюцца іпатэкай, не так ужо вялікія: гэта выплата крэдытору належных яму працэнтаў за выкарыстанне крэдыту. Як правіла, іпатэчны дагавор ўсталёўвае цвёрдую суму асноўных і дадатковых патрабаванняў залогатрымальніка. Любы падобны дагавор павінен строга адпавядаць закону "Аб іпатэцы".

Аб прадмеце іпатэкі

Якая маёмасць можа выступаць у якасці законнага прадмета іпатэкі? Згодна з разглядаемага закону, тут варта вылучыць:

• зямельныя ўчасткі, плошча якіх больш за ўстаноўлены мінімальнага памеру або адпавядае яму;
• будынкі і прадпрыемствы, якія выкарыстоўваюцца для прадпрымальніцкай дзейнасці;
• жылыя дамы і кватэры з ізаляванымі пакоямі;
• гаражы, садовыя хаты і дачы;
• паветраныя, марскія або касмічныя суда;
• машына-месцы.

Закон "Аб іпатэцы" абвяшчае, што прадметам іпатэкі з'яўляюцца таксама прыналежнасці, закладзеныя разам з асноўнай рэччу. Пры гэтым частцы маёмасці непадзельных рэчаў не могуць выступаць у якасці прадмета дагавора.

заключэнне дагавора

Важным момантам ва ўсім працэсе іпатэчнага крэдытавання з'яўляецца пісьменнае заключэнне дагавора. Адбывацца гэта павінна ў адпаведнасці з нормамі расійскага Грамадзянскага кодэкса. Змест дагавора павінна адлюстроўваць наступнае:

• непасрэдна прадмет іпатэкі, яго істота, памер і ацэначную характарыстыку;
• назва і месца знаходжання прадмета (для дакладнай ідэнтыфікацыі закладываемой рэчы);
• дакладную характарыстыку абавязацельствы, што забяспечваецца іпатэчных дамовай, а таксама падставы ўзнікнення і тэрміну выканання дамовы;
• парадак і неабходныя ўмовы вызначэння сумы, калі сума будзе вызначацца ў далейшым;
• перыяды плацяжоў і іх памеры, калі прадмет іпатэчнага крэдытавання будзе рэалізоўвацца па частках;
• указанне на пасведчанне правоў залогатрымальніка закладной.

А што менавіта называецца закладной? Што гэта за дакумент і якое дачыненне ён мае да іпатэчным дамове? Адказы на ўсе гэтыя пытанні ўтрымліваюцца ў трэцяй чале закона "Аб іпатэцы" (ФЗ №102).

Аб закладной

Закладная - гэта каштоўная папера імяннога тыпу. Дзякуючы гэтаму дакументу пасведчанні падлягаюць наступныя правы яе ўладальніка:

• права закладу на маёмасць, якая з'яўляецца прадметам іпатэчнага дагавора;
• права на выкананне грашовых абавязацельстваў па іпатэцы.

Іншыя формы пасведчання, акрамя закладной, пакуль што законам не ўстаноўлены. Пры гэтым абавязанымі асобамі, згодна з закладной, з'яўляюцца як залогадавальнік, так і даўжнік. Складаннем закладной заўсёды займаецца залогадавальнік.

У якіх выпадках выдача закладных не можа быць рэалізаваная? Адпаведны федэральны закон называе наступныя ўмовы:

• прадметам іпатэкі з'яўляецца маёмасны комплекс;
• сума доўгу па іпатэцы не вызначана, а таксама адсутнічаюць умовы, што дапамаглі б гэтую суму вызначыць.

Асабліва важным момантам з'яўляецца ўтрыманне закладной, пра які будзе расказана далей.

змест закладной

Згодна з дзеючай рэдакцыі закона "Аб іпатэцы", на момант выдачы першапачатковага залогатрымальніку закладная абавязкова павінна змяшчаць:

• імёны і звесткі, якія сведчаць асобы залогадавальніка і залогатрымальніка (патрабаванні да звестак будуць крыху адрознівацца ў залежнасці ад таго, фізічнымі або юрыдычнымі асобамі з'яўляюцца бакі дагавора);
• назву дагавора, што забяспечваецца іпатэкай;
• указанне неабходнай іпатэчнай сумы, а таксама памер працэнтаў;
• указанне тэрмінаў выплаты сумы;
• звесткі, неабходныя для ідэнтыфікацыі маёмасці, на якое ўсталёўваецца іпатэка;
• подпісы бакоў дагавора, а таксама звесткі аб дзяржаўнай рэгістрацыі іпатэчнага дагавора.

Укладальнік закладной у поўнай меры нясе адказнасць за страты, якія ўзніклі ў сувязі з ліквідацыяй закладной або ж з-за неадпаведнасці яе рэчаіснасці. Таксама варта адзначыць, што магчыма і ануляванне асобных патрабаванняў разгляданага дакумента, калі неадпаведнасці былі выяўлены амаль адразу пасля складання.

Дзяржаўная рэгістрацыя

Артыкул 20 Федэральнага закона аб іпатэцы як закладзе нерухомасці абвяшчае аб парадку дзяржаўнай рэгістрацыі ўсяго працэсу. Як вядома, іпатэка можа ўступіць у законную сілу толькі пасля адпаведнага дзяржаўнага регистрирования. Натарыяльна завераны дагавор, падпісаны абодвума ўдзельнікамі здзелкі, з'яўляецца крыніцай ўзнікнення ўзаемных абавязкаў.

У выпадку наяўнасці закладной, у які сведчыць б правы залогатрымальніка, орган рэгістрацыі можа запатрабаваць саму закладную, а таксама названыя ў ёй дакументы. Па выніку рэгістрацыі звесткі аб новым залогатрымальнікамі будуць унесены ў Адзіны дзяржаўны рэестр.

карыстанне маёмасцю

Залогадавальнік, які атрымаў права выкарыстоўваць тое ці іншае маёмасць, мае магчымасць здабываць з прадмета дагавора ўсе прыбыткі і плады, калі падобнае не нашкодзіць маёмасці і не зможа паменшыць яго кошт. Крэдытор не можа абмяжоўваць правы на карыстанне ўласнасцю залогадавальнікам. Што яшчэ здольны рабіць даўжнік?

Згодна з законам аб валютнай іпатэцы, залогадавальнік абавязаны падтрымліваць атрыманую ўласнасць у спраўным стане і своечасова несці выдаткі на яе ўтрыманне - аж да спынення іпатэчнага дагавора. Па сутнасці, гэтыя дзве абавязкі з'яўляюцца асноўнымі ў даўжнiка. Дадаткова варта адзначыць ажыццяўленне капітальнага і бягучага рамонту, працэсы страхавання, прыняцце мер па засцярозе закладзенай уласнасці ад пашкоджання або страты і многае іншае. Закон абвяшчае, што залогадавальнік абавязаны абараняць сваю маёмасць ад дамаганняў трэціх асоб, а таксама ўсяляк забяспечваць яго захаванасць.

пераход маёмасці

Шостая кіраўнік разгляданага законапраекта абвяшчае пра магчымасць пераходу права на ўласнасць, закладзеную па іпатэчным дамове, да іншых грамадзянам. Гаворка ідзе пра працэсы дарэння, продажу ці абмену, што рэалізуюцца залогадавальнікам. Але як падобнае можна спланаваць? Тут усё не так ужо і складана.

Асноўны момант, на які варта звярнуць увагу, - гэта ўказанне на магчымасць пераходу маёмасці ў закладной. Калі ж падобнае ўмова ў дакуменце не прапісана, то залогадавальнік папросту не зможа скарыстацца ўсімі вышэйпералічанымі правамі (выключэнне складае атрыманне спадчыны па завяшчанні).

Твар, станаўленні на месца залогадавальніка, набывае шэраг абавязкаў. Так, заклад уласнасці захоўвае законную сілу аж да таго часу, пакуль даўжнік не выканае ўсе ўскладзеныя на яго абавязкі.

Асобна варта адзначыць адказнасць, накладаць на залогадавальніка ў выпадку парушэння імі правілаў. Усталёўваецца яна расійскім Грамадзянскім кодэксам.

Астатнія нормы закона

Ці магчыма прыняцце наступнай іпатэкі ў заклад забеспячэння папярэдняй, непагашанай іпатэкі? Закон, у прыватнасці сёмая яго кіраўнік, рэгламентуе такую магчымасць пры ўмове захавання некаторых нюансаў.

Том дзевяты абвяшчае аб праве залогатрымальніка звярнуць спагнанне на ўласнасць для задавальнення законных патрабаванняў, не выкананых даўжнікамі. Адбывацца гэта павінна ў судовым парадку. Раздзел дзесяты рэгламентуе рэалізацыю ўласнасці шляхам публічных таргоў. Прыняцце рашэння аб рэалізацыі таксама належыць суду. Нарэшце, адзінаццатая кіраўнік законапраекта "Аб іпатэцы" падрабязна разглядае віды асобных зямельных участкаў, якія падлягаюць і якія не падлягаюць іпатэцы.

Напэўна, самая чытаная сярод расійскіх залогадавальніка з'яўляецца кіраўнік 13, якая апавядае пра асаблівасці іпатэкі жылых кватэр і дамоў. Тут гаворыцца пра патрабаванні, што прад'яўляюцца да такіх відах уласнасці. Гэта, напрыклад, наяўнасць ізаляваных пакояў, неабходнасць дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомасці і некаторыя іншыя моманты. Пры гэтым пагашэнне іпатэкі закон трактуе як поўнае выкананне залогадавальнікам сваіх абавязацельстваў.