Даходны дом - гэта ... Прыбытковыя дома ў Маскве

Шматлікія карэктывы, якія ўнёс у эканоміку многіх краін сусветны крызіс, не змяняюць актуальнасці інвеставання ў сферу нерухомасці. Просты абывацель, укладваючы свае зберажэнні ў будаўніцтва жылых аб'ектаў, ўмела захоўвае свае зберажэнні. У сувязі са зменай тэндэнцый перапродаж нерухомасці перастала прыносіць адчувальны прыбытак, што прывяло да з'яўлення абсалютна новых крыніц прыбытку для буйных інвестараў. Даходны дом - гэта запатрабаваная альтэрнатыва куплі нерухомасці. Будаўніцтва гэтых жылых аб'ектаў вялося раней і было афіцыйна згорнута яшчэ ў 1917 годзе.

Зазірнем у мінулае

Даходны дом - гэта аб'ект з адасобленага сегмента нерухомасці, які выкарыстоўваецца яго ўласнікам ў якасці працяглага інвестыцыйнага праекта. Першыя пабудовы дадзенага тыпу былі ўзведзены ў Еўропе ў пачатку 17 стагоддзя. Менавіта ў Англіі, Германіі і Францыі ўпершыню сталі прасоўваць ідэю прадастаўлення свайго ўласнага жылля на часовае карыстанне трэція асобам. У мінулым, магчымасць ажыццявіць хуткую продаж жылля адсутнічала, менавіта таму існавала тэндэнцыя ўзвядзення раскошных асабнякоў. У працэс будаўніцтва уключаліся самыя вядомыя архітэктары, а канструкцыі размяшчаліся ў самых маляўнічых месцах. Гатовыя пабудовы обосабливались ў асобны тып нерухомасці, які лічыўся упрыгожаннем найбуйнейшых сусветных гарадоў.

Як выглядалі прыбытковыя хаты мінулага?

Першы прыбытковы дом уяўляў сабой шматкватэрнае будынак, на адным з паверхаў якога пражываў гаспадар нерухомасці са сваёй сям'ёй. На паверсе мог размяшчацца офіс домаўладальніка, краму ці склад. Характэрнай рысай канструкцый выступала наяўнасць ляпнога дэкору на фасадзе, прыгожых статуй, барэльефаў і калон. У экстэр'еры магла прысутнічаць пазалота. Дэкарыравання прысутнічала толькі на той частцы будынка, якая выходзіла на вуліцы. Фасады, накіраваныя ва ўнутраную частку двара, афармляліся вельмі проста і не мелі ніякіх вынаходстваў. Кватэры, якія ўваходзілі ў прыбытковыя дома ў Маскве і ў іншых гарадах, мелі ідэнтычную планіроўку. Яны практычна заўсёды гуртаваліся вакол галерэй, калідораў і драбінчастых клетак. Будынак займала практычна ўсю тэрыторыю ўчастка, які быў пад яго выдзелены. Адзінае свабоднае месца - гэта ўнутраны двор, які служыў для кароткатэрміновых прагулак арандатараў з дзецьмі і для сушкі бялізны.

Як фармавалася гісторыя дамоў у Расійскай імперыі?

Першы прыбытковы дом - гэта канструкцыя, абсалютна не характэрная для архітэктуры мінулага. Такі будынак з'явілася на тэрыторыі самых буйных гарадоў імперыі толькі ў 17 стагоддзі. Усяго 50 гадоў спатрэбілася для таго, каб будынкі сталі вельмі папулярнымі і запатрабаванымі. У мінулым існавала традыцыя: кожны купец, камерсант або любы іншы заможны чалавек, які сам сябе паважае, павінен абавязкова быў ўзвесці хоць адну падобную канструкцыю, на шыльдзе якой будзе пазначана прозвішча яго ўладальніка. Да пачатку рэвалюцыі на тэрыторыі Расіі размяшчалася не менш як 600 будынкаў дадзенага тыпу. Яны ўпрыгожвалі вуліцы Масквы і Адэсы, Кіева і Гомеля.

Развіццё даходных дамоў на аснове змяненняў у заканадаўстве

У 19 стагоддзі, у выніку істотных змяненняў у заканадаўстве Расійскай імперыі, першыя паверхі канструкцый маглі здавацца пад атэлье, пад фотаатэлье, пад крамы і кандытарскія. Другі паверх прызначаўся пад офісныя памяшканні. На трэцім паверсе канструкцыі размяшчаліся кватэры, якія здымалі ў арэнду дваране, прамыслоўцы і купцы. На мансардных паверхах пражывалі актрысы і мастакі, вайскоўцы ў адстаўцы і студэнты. Невялікі пакойчык абыходзілася арандатару ў 15-30 рублёў у месяц, а шматпакаёвыя апартаменты каштавалі ад 500 да 1000 рублёў. Доступ да арэндзе дадзенай катэгорыі жылля быў адкрытым абсалютна для ўсіх.

ўзнікненне ідэі

Даходны дом - гэта тэма, якая апошнім часам абмяркоўваецца даволі часта, што мае прамое стаўленне да актыўнага развіцця айчыннага рынку нерухомасці. Канструкцыі, па сутнасці, з'яўляюцца шматкватэрнымі будынкамі, у якіх усе кватэры арыентаваны на здачу ўнаём. Упершыню ідэя ўзвядзення канструкцый дадзенай катэгорыі з'явілася ў дзяржаўных дзеячаў СПб, якія такім спосабам імкнуцца назаўжды вырашыць жыллёвае пытанне. Па іх ацэнцы, малазабяспечаныя жыхары краіны, якія не маюць магчымасці набыць свой уласны дом, змогуць не проста здымаць кватэры, якія прапануюць прыбытковыя дома Неўскага раёна. Яны змогуць жыць там шчасліва і з камфортам. Гэта ідэя не адносіцца да катэгорыі інавацый, што цалкам відавочна з гісторыі, прадстаўленай вышэй.

Актуальнасць праектаў у 2015 годзе

Актуальнасць і прыбытковасць праектаў апраўдана тым, што жыллёвы фонд Расіі 20 стагоддзя мае істотныя адрозненні ад фонду сучаснасці. У мінулым вялікія гарады фармаваліся з буйных домаўладанняў і асабнякоў шляхты, якія былі арыентаваны ўсяго на адну сям'ю. Простыя служачыя, якія актыўна мігравалі ў буйныя гарады, не маглі ні купіць, ні зняць сабе жыллё, так як прапановы ў большай ступені абмяжоўваліся палацамі на паўтары тысячы квадратаў. Даходны дом - гэта не проста рашэнне актуальных праблем з жыллём, гэта яшчэ і адказ на існуючы на рынку попыт і проста высокапрыбытковы бізнэс.

Ці існуе попыт на арэнду жылля ў Расеі?

Попыт на арэнду жылля ў Расеі ў апошнія некалькі гадоў істотна вырас. Вялікая колькасць людзей шукаюць сабе даступнае жыллё. Многія, імкнучыся атрымаць выгаду шляхам задавальнення попыту, здаюць у арэнду пакоя ў свае кватэрах або цэлыя кватэры, якія дасталіся ў спадчыну. Ёсць і больш сур'ёзная група інвестараў, якія спецыяльна рамантуюць кватэры з мэтай іх прадастаўлення ў наём. Такі падыход і стабільны заробак забяспечвае, і сродкі дапамагае захаваць у часы нестабільнасці ў эканоміцы. Аналітыкі адзначаюць, што прыбытковыя дома Пецярбурга цікавяць людзей значна больш, чым прапановы ад прыватнікаў. Гэта забяспечваецца стабільнасцю партнёрства. Сітуацыя, калі гаспадар можа папрасіць вызваліць жыллё ў сілу сваіх жыццёвых абставінаў, цалкам выключаная. Можна казаць пра просты і празрыстай схеме партнёрства і пра ўпэўненасць у заўтрашнім дні. Даходны дом (фота такіх будынкаў ёсць у аглядзе) прыносіць выгаду не толькі сваім уладальнікам, але і дзяржаве, якое атрымлівае магчымасць легалізаваць рынак нерухомасці.

Погляд на будаўніцтва як на бізнес

Сёння прыбытковыя дома ў Маскве абыходзяцца сваім уладальнікам ў тую ж суму, што і звычайныя дамы, кватэры ў якіх плануецца проста прадаваць. Пры будаўніцтве тыповага дома яго ўладальнік вяртае сабе сродкі, укладзеныя ў будаўніцтва, на працягу ўсяго 5 гадоў. Аналагічна і прыбытак атрымліваецца на працягу ідэнтычнага тэрміну. Пры гэтым крэдыт на будаўніцтва канструкцыі пагашаецца максімальна хутка за кошт інвеставання ў працэс ўзвядзення будынкаў будучых жыхароў. Што тычыцца даходных дамоў, то іх акупнасць складае ад 13 гадоў і больш, што аўтаматычна прыводзіць да росту працэнтаў па крэдыце за час рэалізацыі адсотка. У канчатковым рахунку, праект будзе забяспечваць стабільны пасіўны прыбытак вялікага памеру, але вось мала хто з сучасных прадпрымальнікаў гатовы працаваць на гэтак далёкую перспектыву.

Чым можа дапамагчы ўрад?

У сувязі з тым, што сегмент даходных дамоў у Расеі не моцна развіты, ён лічыцца малапрывабным для бізнесменаў і інвестараў. Урад са свайго боку не можа распачаць якіх-небудзь эфектыўных мер, так як прадастаўленне льгот або субсідый на будаўніцтва, змякчэнне падаткаў або льготныя цэны на зямлю, у канчатковым рахунку не вырашаюць дзяржаўную праблему. Арэндная стаўка, нават пры меншых выдатках на ўзвядзенне жылля, застаецца ранейшай. Нягледзячы на актыўнае абмеркаванне на ўзроўні ўрада дадзенай тэмы, практычна ніякія актыўныя дзеянні не ўжываюцца. Альтэрнатыва для бізнесу з паралельным рашэннем жыллёвага пытання на дзяржаўным узроўні стануць даступнымі толькі тады, калі рынак гэтага сегмента нерухомасці разрасцецца і ў сілу багацця прапановы стане больш даступным для малазабяспечаных грамадзян. Як варыянт, даходны дом, водгукі аб узроўні пражывання ў якім толькі радуюць, можа быць праспансіравала цалкам з бюджэту, але на гэтыя праекты пакуль сродкі не прадугледжаны.

Калі прыйдзе чарга даходных дамоў?

Структура рынкавых адносін абвяшчае, што прапанова будзе фармавацца да таго часу, пакуль попыт сябе поўнасцю не вычарпае. Пачнем з таго, што актыўнае развіццё расійскага рынку нерухомасці можна назіраць толькі на працягу апошніх дзесяці гадоў. У той час, калі на рынках развітых краін арэнднае жыллё займае годны сегмент, у Расеі яно толькі пачынае з'яўляцца ў форме арганізаваных будынкаў. Сёння забудоўшчыкі схіляюцца да ўзвядзення звычайнага жылля, якое і акупляецца хутчэй, і прыбытак прыносіць у бліжэйшыя гады. Пакуль будзе мецца попыт, дадзеная тэндэнцыя не зменіцца. Даходны дом, водгукі супрацоўнікаў аб якім прыцягваюць увагу да станоўчых баках праекта, будзе запатрабаваны, калі пакупнікі нерухомасці вычарпаюць сябе, і на рынку будзе дамінаваць попыт з боку малазабяспечанага насельніцтва на даступнае ў плане арэнды жыллё. Паралельна ўпадзе цікавасць да куплі кватэр, што сфармуе у дадзеным сегменце жорсткую канкурэнцыю сярод забудоўшчыкаў і павялічыць рызыкі. Гэта і стане пераломным момантам, калі забудоўшчыкі пачнуць аддаваць перавагу такім праектах, як, скажам, прыбытковыя дома Неўскага раёна.

Асноўныя прынцыпы будаўніцтва 2015 года

Асноўныя прынцыпы будаўніцтва і развіцця жылля пад здачу ў арэнду ў Маскве, павінны былі з'явіцца ў Генеральным плане горада, зацвярджэнне якога запланавана было на 2015 год. Даходны дом, водгукі супрацоўнікаў аб якім заўсёды гучаць у станоўчым ключы, у перспектыве можа стаць высокапрыбытковых праектам. У перспектыве плануецца змяніць спецыфіку будаўніцтва. Разглядаліся і адхіляліся ў ходзе абмеркавання праблемы наступныя пытанні: скарачэнне нормаў па асвятленні, змена санітарна-эпідэміялагічных стандартаў, нарматывы бяспекі. У адпаведнасці з папярэднімі планамі менавіта на рэарганізаваных прамысловых зонах і з'явіцца першы прыбытковы дом. Пушкіна не стане яго месцам размяшчэння, а вось тэрыторыя Новай Масквы, Зеленоград і Паўночны адміністрацыйная акруга - цалкам магчыма. Што тычыцца саміх дэвелапераў, яны не вельмі задаволеныя імкненню ўрада развіваць рынак арэнднага жылля. На іх думку, даходны дом (Пушкіна) на дадзены момант часу ўяўляецца не перспектыўным у плане прыбытку. Гэта звязана не толькі з высокімі стаўкамі па крэдытах, але і мае дачыненне да доўгага тэрміна акупнасці праекта. Вялікую ролю адыгрывае наяўнасць больш прыбытковых сегментаў на рынку нерухомасці Расіі.