ДДУ - што гэта? Дагавор долевага ўдзелу: зняволенне. нюансы ДДУ

Кватэрнае пытанне на сённяшні дзень актуальны як ніколі. У цяперашні час расейцы, як правіла, аддаюць перавагу набыццю жылля ў новабудоўлях. Найбольш папулярным варыянтам куплі нерухомасці з'яўляецца заключэнне на розных этапах будаўніцтва ДДУ. Што гэта за дагавор? Якія нюансы павінен ведаць пакупнік?

Долевае будаўніцтва - гэта ...

Долевым будаўніцтвам называюць асаблівую форму інвеставання. У яе рамках будаўнічая фірма займаецца прыцягненнем грашовых сродкаў грамадзян ці ж арганізацый, якія патрабуюцца для ўзвядзення аб'ектаў нерухомай маёмасці. Грамадзяне, якія ўкладаюць грашовыя сродкі ў жыллё, якое будуецца, прымаюць непасрэдны ўдзел у долевым ўзвядзенні. Кампанія-забудоўшчык заключае з імі ДДУ. Што гэта? Абрэвіятура расшыфроўваецца як дагавор долевага ўдзелу.

Такім чынам, працэс ўзвядзення аб'екта нерухомасці выглядае наступным чынам:

• Будаўнічая фірма арандуе або набывае зямельны ўчастак для будаўніцтва аб'екта.
• Забудоўшчык заключае з грамадзянамі ДДУ.
• Кожны ўдзельнік долевага будаўніцтва выплачвае ў працэсе ўзвядзення кошт яго долі.
• Пры перадачы аб'екта ў эксплуатацыю грамадзяне, якія заключылі ДДУ, становяцца ўласнікамі жылля.

Удзельнікі

Удзельнікамі долевага будаўніцтва з'яўляюцца:

• Забудоўшчык. Гэта юрыдычная асоба, якое мае права на карыстанне або валоданне зямельным участкам і дазвол на будаўніцтва. Яно можа мець любую арганізацыйна-прававую форму. Асноўныя задачы забудоўшчыка - прыцягненне капіталу, будаўніцтва аб'ектаў нерухомасці.
• Дольшчык. Гэта грамадзянін, які вырашыў ўкласці ўласныя грашовыя сродкі ў будаўніцтва. Часам у якасці дольшчыка можа выступаць і юрыдычная асоба.

рэгуляванне праваадносін

Адносіны удзельнікаў долевага будаўніцтва рэгулююцца на ўзроўні федэральнага заканадаўства. Згодна з законам аб ДДУ (214 ФЗ) дагавор, які заключаецца паміж грамадзянінам-інвестарам і забудоўшчыкам, павінен змяшчаць:

• Прадмет дагавора, які вызначаны згодна з наяўнай праектнай дэкларацыі і пасля завяршэння будаўніцтва пяройдзе ва ўласнасць дольшчыка.
• Кошт аб'екта.
• Парадак аплаты.
• Перыяд, на працягу якога аб'ект будзе пабудаваны і здадзены дольшчыкам.

Важна адзначыць, што дадзены закон вызначае даволі жорсткія рамкі, якія тычацца перыяду завяршэння будаўніцтва. У прыватнасці, згодна з 214 ФЗ ДДУ дагавор можа быць скасаваны па ініцыятыве дольшчыка, калі не выкананыя тэрміны будаўніцтва. Дольшчыкі мае права атрымліваць праўдзівую і поўную інфармацыю аб ходзе будоўлі.

аб'ект будаўніцтва

Згодна з 214 ФЗ, ДДУ павінен змяшчаць інфармацыю аб аб'екце будаўніцтва. У якасці аб'ектаў могуць выступаць як жылыя, так і нежылыя памяшканні дамоў. Таксама да іх адносяць агульнадамавыя маёмасць (гарышчы, падвалы, лесвічныя клеткі).

рэгістрацыя ДДУ

Усе ДДУ павінны праходзіць працэдуру абавязковай рэгістрацыі ў Росреестре. Зняволеным лічыцца той дагавор, які прайшоў праз гэтую інстанцыю. Пры гэтым заключыць ДДУ можна на тыя аб'екты, на якія выдадзена дазвол на будаўніцтва не раней за 1 красавіка 2005 года.

У законе таксама вызначаюцца этапы рэгістрацыі ДДУ:

• Збор неабходнай дакументацыі, аплата дзяржаўнай пошліны.
• Здача дакументаў на рэгістрацыю ў тэрытарыяльнае аддзяленне Росреестра. Там ўдзельніку ДДУ прадастаўляецца распіска, якая змяшчае дату прыняцця дакументаў з іх пералікам, кантактную інфармацыю, імя і подпіс супрацоўніка Росреестра.
• Выдача зарэгістраванага дагавора.

Перыяд рэгістрацыі ДДУ для першага дольшчыка не можа перавышаць 18 дзён, а для наступных - 5 дзён. Пры атрыманні зарэгістраванага ДДУ спатрэбяцца пашпарт дольшчыка і распіска.

Кошт

ДДУ - дагавор, у якім павінна быць пазначана цана аб'екта нерухомасці, а таксама парадак аплаты сумы. Вызначэннем кошту займаецца забудоўшчык. Аплата па дамове павінна быць ажыццёўлена выключна пасля моманту рэгістрацыі ДДУ. Нярэдка дольшчыкам прадастаўляецца растэрміноўка аплаты. Кошт можа быць зменена. Прычынай таму можа служыць змена плошчы аб'екта нерухомасці на падставе абмеру. Звычайна мінімальна магчымыя адхіленні прапісваюцца ў дамове.

Важна адзначыць, што цана павінна паказвацца ў дамове ў рублях (разам з капейкамі). Калі ўжываецца валюта іншай краіны, паказваецца фіксаваны курс. Да моманту рэгістрацыі ДДУ некаторыя забудоўшчыкі настойваюць на унясенні пэўнай сумы, такія дзеянні лічацца незаконнымі. Забудоўшчык ў гэтым выпадку можа быць аштрафаваны на суму да мільёна рублёў.

дакументы

Калі набываецца кватэра па ДДУ, пакет дакументаў, што прадстаўляюцца дольшчыкам, будзе наступным:

• ДДУ разам з дапаўненнямі і прыкладаннямі.
• Заява ад будаўнічай арганізацыі аб рэгістрацыі ДДУ.
• Заява ад дольшчыка аб рэгістрацыі дагавора.
• Пашпарт дольшчыка (пры асабістай падачы).
• Натарыяльна завераная даверанасць (пры падачы дакументаў праз прадстаўніка).
• Натарыяльна завераную згоду ад мужа на набыццё нерухомай маёмасці.
• Дагавор закладу (калі прыцягваюцца крэдытныя сродкі).
• Кароткае апісанне ўзводзіцца аб'екта.
• Квітанцыя аб выплаце дзяржпошліны.

Калі заяўнік з'яўляецца непаўналетнім, дакументы за яго падаюць апекуны. У гэтым выпадку неабходна прадставіць паперы, якія пацвярджаюць апякунства.

Ад забудоўшчыка патрабуюцца:

• праектная дэкларацыя;
• дазвол на будаўніцтва;
• дагавор страхавання або паручыцельства.

Як праверыць?

Рэгістрацыяй дадзенага дакумента займаецца Росреестр. ДДУ, згодна з дзеючым заканадаўчым нормам, падлягаюць абавязковай рэгістрацыі. У іх не павінны ўтрымлівацца пункты, якія тым ці іншым чынам ўшчамляюць правы дольшчыкаў. Пры куплі кватэры ў якая будуецца хаце неабходна праверыць дакументацыю на ўчастак зямлі. У пункце дагавора аб тыпе ўдзелу павінен быць паказаны тып збудаванні (шматкватэрнае або вышынны будынак, малапавярховай будаўніцтва). Іншых фармулёвак быць не павінна, інакш падобныя дзеянні расцэньваюцца як ашуканскія.

Каб пераканацца ў тым, што ДДУ быў сапраўды зарэгістраваны, неабходна ўважліва азнаёміцца з ім пры атрыманні. У ім павінна быць прастаўлена адзнака. Таксама можна атрымаць выпіску з ЕГРП.

пераўступцы

Мае ДДУ падводныя камяні, як і любы дагавор. Асабліва гэта тычыцца пераўступцы правоў. Пераўступцы можна аформіць, калі дольшчык цалкам выплаціў забудоўшчыку грошы па дамове і хоча прадаць аб'ект. У большасці выпадкаў кошт такога жылля становіцца вышэй. Пераўступцы таксама называюць дамовай цэс. Аформіць яго можна некалькі разоў да ўводу дома ў эксплуатацыю.

Пакупнікі павінны звярнуць увагу, што ім прапануецца набыць не толькі нерухомасць, але і абавязацельствы па ДДУ. Таму да куплі неабходна азнаёміцца з тэхнічнай і праектнай дакументацыяй. Таксама пажадана пераканацца ў рэчаіснасці самога дагавора.

скасаванне ДДУ

Пры пэўных абставінах можна скасаваць ДДУ. Што гэта за працэдура і ў чым яе сутнасць? Прычынай скасаваньня можа быць толькі невыкананне абавязкаў паводле дамовы забудоўшчыкам або ўдзельнікам. Ініцыятыва скасавання можа зыходзіць ад абодвух бакоў. Ўмовы для скасавання ў аднабаковым парадку могуць быць наступнымі:

• Удзельнік затрымаў аплату больш чым на 2 месяцы.
• Пабудаваны аб'ект мае істотныя недахопы.
• Забудоўшчык затрымаў здачу дома больш чым на 2 месяцы.

Таксама дольшчык мае права падаць іск у суд, калі будаўнічая арганізацыя самавольна занесла змены ў праектную дакументацыю ці ва ўмовы дагавора.

Што трэба ўлічыць

Такім чынам, як і любы дагавор, мае шмат нюансаў і ДДУ. Падводныя камяні можна сустрэць на кожным этапе яго зняволення. Вось асноўныя моманты, на якія варта звярнуць увагу:

• Інфармацыя аб будаўнічай арганізацыі ў ДДУ павінна быць поўнай (адрас, найменне, упаўнаважаныя асобы) i супадаць з дадзенымі ў праектных і дазваленчых дакументах.
• Калі рэгістрацыя ажыццяўляецца прадстаўніком забудоўшчыка, у яго павінна быць дакументацыя аб дэлегаванні гэтых правоў.
• ДДУ павінен змяшчаць падрабязнае апісанне аб'екта і тэрміны здачы.
• Павінен быць падпісаны гарантыйны тэрмін (5 гадоў у выпадку жылых памяшканняў).
• У ДДУ павінна адлюстроўвацца інфармацыя пра плошчу кватэры, ўмовах аплаты ў выпадках яе змены.
• Не дапускаецца наяўнасць у дамове пунктаў, якія абвяшчаюць аб самавольным змяненні забудоўшчыкам дакументацыі.
• Дагавор прызнаецца сапраўдным да моманту поўнага выканання абавязацельстваў бакамі.
• Тэрміны здачы ў эксплуатацыю павінны быць дакладнымі.
• Спіс форс-мажорных абставінаў, прапісаных у ДДУ, не можа быць вялікім. Дапускаюцца наступныя фармулёўкі - вайна, тэракт, прыродныя катаклізмы.
• Ўзводзіцца аб'ект не лічыцца якасна які быў пабудаваны, калі ён не ўведзены ў эксплуатацыю. Гэты момант павінен быць апісаны ў дамове.
• Кошт жылля павінна паказвацца ў разліку на 1 квадратны метр у расійскай небудзь іншы, замежнай валюце з фіксаваным курсам.
• Абавязкі дольшчыка могуць лічыцца выкананымі з моманту ўнясення сродкаў у банк на рахункі забудоўшчыка.
• Павінен быць апісаны парадак працэдуры скасавання дагавора, памеру штрафных санкцый.
• ДДУ павінен утрымліваць ўмовы пакрыцця расходаў дольшчыка пры наяўнасці істотных недахопаў аб'екта.
• Па дамове забудоўшчык мае права выкарыстоўваць сродкі дольшчыка толькі для ўзвядзення аб'екта.
• Не павінны прысутнічаць пункты аб заключэнні дагавораў з трэцімі арганізацыямі (напрыклад, з кіруючай кампаніяй).

Найбольш распаўсюджаным спосабам набыцця жылля ў апошні час з'яўляецца ДДУ. Што гэта? Гэта дагавор аб долевым удзеле ў будаўніцтве. Яго неабходна заключаць з кампаніяй-забудоўшчыкам. Гэты дакумент мае шмат падводных камянёў. Аднак працэдура яго заключэння падрабязна апісана ў Федэральным законе, які атрымаў нумар 214. Таму каб пазбегнуць непрыемных сітуацый у будучыні, варта ўважліва паставіцца да працэдуры яго зняволення. Ён ні ў якім разе не павінен ўшчамляць тым ці іншым чынам правы дольшчыка. У адваротным выпадку свае правы можна абараняць праз суд. Але калі ў пакупніка ўзнікаюць некаторыя сумневы ці ён не разбіраецца ў дзеючых заканадаўчых нормах, ён заўсёды можа звярнуцца да дапамогі юрыста.