Дагавор арэнды нежылых памяшканняў: ўзор і форма запаўнення. Пагадненне аб скасаванні дамовы арэнды нежылога памяшкання

У праваадносінах з удзелам юрыдычных асоб рэгулярна заключаюцца дагаворы на арэнду нежылых памяшканняў - офісаў, вытворчых цэхаў. У прынцыпе, і фізічныя асобы выступаюць бакамі дадзеных пагадненняў нярэдка. У чым заключаецца спецыфіка дадзеных дамоваў? У якой структуры яны павінны быць прадстаўлены?

Што павінна адлюстроўвацца ў дагаворы арэнды нежылых памяшканняў?

Разгледзім тое, якія фармулёўкі павінен ўключаць дагавор арэнды нежылых памяшканняў. У адпаведнасці з распаўсюджанай практыкай выбудоўвання праваадносін паміж прадпрыемствамі (як асноўнымі суб'ектамі заключэння разгляданых пагадненняў), у дамове, пра які ідзе гаворка, павінны прысутнічаць раздзелы:

- з найменнямі бакоў;

- з прадметам пагаднення;

- з рэгламентамі аб парадку перадачы памяшкання;

- з правамі, абавязкамі удзельнікаў здзелкі;

- з фармулёўкамі, якія вызначаюць тэрмін дзеяння кантракту, парадак вырашэння спрэчак, падаўжэння кантракту;

- з рэквізітамі.

Датычна назвы бакоў - фіксуюцца назвы суб'ектаў праваадносін у адпаведнасцi з iх статутамi, а таксама імя па бацьку прадстаўнікоў гэтых арганізацый з указаннем іх пасад.

Дагавор арэнды нежылых памяшканняў у частцы адлюстравання прадмета павінен ўключаць звесткі аб аб'екце нерухомасці - яго адрас, плошча, кадастравы нумар, дадзеныя аб праваўстанаўліваючых дакументах.

Парадак перадачы аб'екта нерухомасці рэкамендуецца ажыццяўляць па акце. Ці ж на аснове фармулёвак у дагаворы, па якіх арандатар выказвае згоду прыняць нежылое памяшканне менавіта ў тым стане, у якім яно фактычна прадстаўлена на момант падпісання пагаднення, а арэндадаўца абавязуецца, у сваю чаргу, перадаць аб'ект нерухомасці контрагенту ва ўстаноўлены тэрмін.

Раздзел з асноўнымі абавязкамі прадугледжвае ўключэнне фармулёвак аб унясенні арэнднай платы, аб пагашэнні рахункаў за паслугі ЖКГ, аб правядзенні неабходнага рамонту. У раздзеле аб правах можна зафіксаваць становішча, па якіх вызначаюцца варыянты здачы аб'екта ў субарэнду, права ўладальніка перыядычна правяраць стан нежылога памяшкання, прадастаўленага ў карыстанне контрагенту па адпаведным дагаворы.

Іншыя ўмовы - напрыклад, тэрмін дзеяння кантракту, парадак яго падаўжэння, дазволу спрэчак, вызначаюцца па ўзгадненні паміж бакамі здзелкі.

Дагавор арэнды нежылых памяшканняў павінен таксама ўключаць раздзел з рэквізітамі партнёраў - напрыклад, ІНАЎ, ОГРН, нумарамі рахункаў у банках. Юрыдычная сіла адпаведным кантракце надаецца пасля таго, як на абедзвюх яго копіях паставяць свае подпісы прадстаўнікі арандатара і ўладальніка аб'екта нерухомасці.

У юрыспрудэнцыі прынята вылучаць асаблівую катэгорыю фармулёвак у грамадзянска-прававых дамовах, да якіх адносіцца таксама разгляданы дамова - істотныя ўмовы. Разгледзім іх спецыфіку ў дадзеным кантэксце больш падрабязна.

Істотныя ўмовы кантракту

Дагавор арэнды нежылых памяшканняў у адпаведнасці з патрабаваннямі ГК РФ павінен уключаць наступныя істотныя ўмовы:

- звесткі аб баках - уключаючы іх рэквізіты;

- дадзеныя аб аб'екце арэнды;

- звесткі аб парадку аплаты карыстання нерухомасцю.

Разгледзім іх спецыфіку падрабязней.

Дадзеныя аб баках дагавора як істотнае яго ўмова: нюансы

Дадзеныя фармулёўкі дагавора неабходна ўключаць у пагадненне ў якасці істотных умоў зыходзячы з норм грамадзянскага заканадаўства - у прыватнасці, палажэнняў арт. 432 і 606 ГК РФ. У выпадку калі кантракт падпісваецца не ўласнікам або арандатарам ў працэсе іх асабістага ўдзелу, то дагавор павінен ўключаць падставы, у адпаведнасці з якімі асобы, якія складалі дамову, маюць правамоцтвы. Абавязкова фіксаваць у складзе звестак аб баках кантракту іх рэквізіты.

Аб'ект арэнды як істотная ўмова дагавора

Дагавор арэнды нежылога памяшкання паміж юрыдычнымі асобамі павінен фіксаваць звесткі, якія дазваляюць адназначна ўсталяваць тое, які менавіта аб'ект нерухомасці перадаецца арандатарам партнёру. Калі такіх дадзеных у кантракце не прыведзена, то ён лічыцца несапраўдным - у адпаведнасці з нормамі, замацаванымі ў арт. 607 ГК РФ. Асноўныя параметры ідэнтыфікацыі аб'екта нерухомасці: яго адрас, найменне, інвентарны або кадастравы нумар, функцыянальныя характарыстыкі, плошчу. Усе яны павінны быць уключаныя ў структуру дагавора.

Арэндная плата як істотная ўмова дагавора

Наступнае істотная ўмова падпісання разгляданага пагаднення - велічыня арэнднай платы. Ўключэнне звестак пра яе ў дагавор арэнды патрабуецца зыходзячы з норм права, замацаваных у арт. 654 ГК РФ. Акрамя таго, многія прадпрыемствы імкнуцца фармаваць тыпавы дагавор арэнды нежылога памяшкання з улікам адзначанага патрабаванні таксама і з прычыны таго, што ў арбітражнай практыцы неаднаразова сустракаюцца прэцэдэнты, у адпаведнасці з якімі кантракты без ўказанні параметраў арэнднай платы прызнаваліся судамі несапраўднымі.

Варта адзначыць, што тэрмін арэнды, у сваю чаргу, не з'яўляецца істотным умовай пагаднення, пра які ідзе гаворка. Справа ў тым, што фармулёўкі, якія вызначаюць яго, прынята адносіць да дадатковых умоў. Але калі дадзены тэрмін не вызначаны ў кантракце, то ён лічыцца дзеючым на працягу нявызначанага тэрміну. Такія нормы закона, замацаваныя ў арт. 610 ГК РФ. У гэтым выпадку ў мэтах анулявання адпаведнага пагаднення можа спатрэбіцца дадатковы дагавор - аб скасаванні арэнды нежылога памяшкання.

Карысна будзе разгледзець тое, якія канкрэтна аб'екты нерухомасці могуць быць прадметам кантракта, аб якім ідзе гаворка.

Аб'екты нерухомасці як прадметы дагавора арэнды нежылога памяшкання

Па разглядаемага дамове ў арэнду ўладальнікам могуць быць перададзены:

- цэлыя памяшкання;

- часткі адпаведных аб'ектаў.

Класіфікацыя канкрэтнага будынка або будынкі ажыццяўляецца кампетэнтнымі органамі, якія адказваюць за тэхнічную інвентарызацыю нерухомасці. Звесткі аб адпаведнай класіфікацыі адлюстроўваюцца ў дзяржаўным рэестры. Як правіла, да будынкаў ставяцца аб'екты нерухомасці, якія ўключаюць як жылыя, так і нежылыя памяшканні. У збудаваннях, у сваю чаргу, могуць знаходзіцца ў адпаведнасці з агульнараспаўсюджаны класіфікацыяй толькі памяшканні другога тыпу.

Разгледзім зараз тое, у якой структуры можа быць прадстаўлены дагавор арэнды нежылога памяшкання. Бланк адпаведнага пагаднення можа быць выкарыстаны адпаведны таго, што адлюстраваны на малюнку ніжэй.

Але, безумоўна, удзельнікі праваадносін могуць выкарыстоўваць свае ўласныя фарматы заключэння кантрактаў на арэнду нежылых памяшканняў. Як можа выглядаць дагавор, пра які ідзе гаворка, фактычна? Прыклад складзенага кантракту - на наступным малюнку.

Вывучым больш падрабязна то, у якой структуры дагавор, пра які ідзе гаворка, можа быць прадстаўлены на практыцы.

Структура дагавора арэнды

Варта адзначыць, што структура пагаднення, пра які ідзе гаворка, будзе, у цэлым, аднолькавай па-за залежнасці ад таго, заключаецца Ці дагавор арэнды нежылога памяшкання паміж фізічнымі асобамі, ці ж бакамі праваадносіны з'яўляюцца арганізацыі. Асноўнымі элементамі кантракта ў дадзеным выпадку могуць быць:

- прэамбула;

- раздзел аб прадмеце пагаднення;

- блок аб арэнднай плаце;

- раздзел аб правах і абавязках партнёраў;

- раздзел аб тэрмінах арэнды;

- блок аб парадку перадачы аб'екта нерухомасці;

- блок пра адказнасць бакоў;

- раздзел аб змене альбо скасаванні пагаднення;

- раздзел аб форс-мажорных абставінах;

- іншыя ўмовы;

- блок з рэквізітамі бакоў.

Разгледзім дадзеныя элементы дагавора падрабязней.

Прэамбула дагавора арэнды нежылых памяшканняў

У прэамбуле пагаднення фармулёўкі даволі стандартныя. Калі разглядаць той ці іншы ўзор бланка дамовы арэнды нежылога памяшкання, то ў частцы разгляданага элемента пагаднення ў ім будзе сказана, што такі-то арэндадаўца (з указаннем яе наймення - калі гэта фірма, імя па бацьку і пасада прадстаўніка), дзеючы на падставе такога-то дакумента, а таксама такой-то арандатар - з адлюстраваннем аналагічнага тыпу звестак, заключылі дагавор. Далей - варта прадмет пагаднення.

Прадмет дагавору

У дадзеным раздзеле могуць прысутнічаць фармулёўкі:

- пра тое, што арэндадаўца прадастаўляе партнёру ў часовую эксплуатацыю за плату - калі, вядома, не складаецца дагавор бязвыплатнай арэнды нежылога памяшкання, аб'ект нерухомасці, размешчаны па такім-то адрасе ў мэтах размяшчэння ўнутры яго такіх-то рэчаў;

- пра тое, што памяшканне размяшчаецца ў такім-то будынку з такімі-то характарыстыкамі - напрыклад, у гандлёвым цэнтры, і мае кадастравы нумар такой-то;

- пра тое, што аб'ект нерухомасці абсталяваны неабходнай інфраструктурай - водазабеспячэннем, электрычнасцю, каналамі сувязі;

- пра тое, што аб'ект належыць арэндадаўцу на падставе такога-то дакумента аб праве ўласнасці.

Наступны раздзел пагаднення - аб арэнднай плаце.

арэндная плата

Тут могуць прысутнічаць фармулёўкі:

- пра тое, што плата за памяшканне уносіцца арандатарам ў грашовай форме ў такім-та памеры штомесяц;

- пра тое, што аплата за арандаваны аб'ект павінна пералічвацца яго ўладальніку да такога чысла месяца;

- пра тое, што ў кошт арэнды ўваходзяць такія-то камунальныя паслугі, і не ўключаны - такія-то.

Правы і абавязкі партнёраў

Тыповы дагавор арэнды нежылога памяшкання, бланк якога можа выкарыстоўвацца прадпрыемствам у якасці стандартнага для падобных праваадносін, як правіла, усталёўвае наступныя абавязацельствы для арэндадаўца:

- даць памяшканне ў прыдатным для эксплуатацыі стане;

- забяспечыць свабоднае карыстанне арандатарам адпаведным аб'ектам нерухомасці;

- забяспечыць стабільнае забеспячэнне памяшкання неабходнымі камунальнымі сэрвісамі.

Асноўныя правы арэндадаўца, прапісваць у разгляданых пагадненнях:

- атрымліваць ад партнёра своечасова арэндную плату;

- правяраць тое, якім чынам, арандатар выкарыстоўвае аб'ект нерухомасці.

Асноўныя абавязкі арандатара, прапісваць у дамове:

- выкарыстоўваць аб'ект нерухомасці па прызначэнні;

- падтрымліваць яго функцыянальнасць;

- своечасова ўносіць арэндныя плацяжы;

- прызначыць асоб, адказных за забеспячэнне бяспекі аб'екта;

- перад правядзеннем перапланіроўкі, рамонту - ўзгадняць дадзеныя ініцыятывы з уладальнікам аб'екта.

Арандатар па адпаведных дагаворах звычайна мае права:

- карыстацца аб'ектам па прызначэнні;

- перадаваць аб'ект у субарэнду ў выпадку атрымання згоды ад уладальніка памяшкання;

- адмовіцца ад выканання кантракта ў выпадках, прадугледжаных яго палажэннямі;

- карыстацца магчымасцю пераважнага заключэння новага дагавора арэнды.

Наступны блок пагаднення - аб тэрміне арэнды.

тэрмін пагаднення

У дадзеным раздзеле могуць прысутнічаць фармулёўкі:

- пра тое, што дагавор заключаны на такі-то перыяд - з указаннем месяца і года пачатку і заканчэння арэнды;

- пра тое, што пры планаванні заключыць дамову на новы тэрмін арандатар паведамляе аб гэтым ўладальніка памяшкання за столькі-то дзён ці месяцаў;

- пра тое, што кантракт лічыцца падоўжаным, калі пасля заканчэння яго тэрміну ні адна з бакоў не выявіць жадання адмовіцца ад супрацоўніцтва.

перадача памяшкання

У дадзеным раздзеле могуць прысутнічаць фармулёўкі:

- аб пацверджанні факту перадачы аб'екта нерухомасці па спецыяльным акту, які з'яўляецца дадаткам да пагаднення,

- пра тое, што менавіта фіксуецца ў дадзеным акце,

- аб пацверджанні факту вяртання памяшкання - таксама ў адпаведнасці з асобным дакументам.

адказнасць бакоў

Дадзеная частка таксама дастаткова стандартны. Любы дагавор арэнды нежылога памяшкання РФ спаўняецца з улікам таго, што яго бакі нясуць адказнасць па дзейсным заканадаўстве Расіі. Пра гэта павінна быць сказана ў пагадненні. Акрамя таго, у адпаведным раздзеле могуць прысутнічаць фармулёўкі:

- аб кампенсацыі боку страт іншы ў прадугледжаных законам выпадках;

- аб выплаце няўстойкі ў адпаведнасці з палажэннямі дагавора.

У пагадненне таксама можна ўключыць раздзел аб яго змене і скасаванні.

Змяненне і скасаванне кантракта

Тут могуць прысутнічаць фармулёўкі:

- пра тое, што пагадненне змяняецца па дамоўленасці бакоў;

- пра тое, што кантракт можа быць скасаваны праз арбітраж ў такіх-то выпадках.

У дадзеным раздзеле могуць таксама прысутнічаць становішча, па якіх у такіх-то выпадках складаецца пагадненне аб скасаванні дамовы арэнды нежылога памяшкання. Дадзены дакумент таксама складаецца ў адпаведнасці з ГК РФ, можа ўключаць у сябе правы і абавязкі. Пагадненне аб скасаванні дамовы арэнды нежылога памяшкання сведчыць той факт, што бакі не маюць узаемных прэтэнзій.

Раздзел аб форс-мажорных абставінах

У дадзеным раздзеле дакумента могуць прысутнічаць фармулёўкі:

- пра тое, што бакі не нясуць адказнасці за выкананне ўмоў дагавора пры надыходзе абставін непераадольнай сілы ;

- пра тое, што тэрміны выканання абавязацельстваў па дагавору адсоўваюцца ў выпадку форс-мажорных абставін;

- пра тое, што бок, якая трапіла ў складаную сітуацыю пры дзеянні абставін непераадольнай сілы, павінна аператыўна папярэдзіць партнёра пра гэта.

Іншыя ўмовы кантракту

Кантракт можа быць дапоўнены іншымі, не класіфікаваны ў рамках разгледжаных вышэй падзелаў, ўмовамі. У прыватнасці, тут можа быць прапісана, што павінна ажыццяўляцца рэгістрацыя дагавора арэнды нежылога памяшкання ў Росреестре ва ўстаноўленыя законам тэрміны. У агульным выпадку гэта працэдура не патрабуецца - асабліва калі ў праваадносіны ўступаюць фізасобы. Але нават многія грамадзяне лічаць, што рэгістрацыя дагавора арэнды нежылога памяшкання ў Росреестре - вельмі пажаданы аспект праваадносін арэнды. Таму палажэнні аб неабходнасці яе правядзення могуць фіксавацца ў дамове. Як правіла, перш чым несці ў Росреестр дагавор арэнды нежылога памяшкання, яго трэба натарыяльна заверыць. Адпаведныя фармулёўкі таксама могуць прысутнічаць у дамове.

рэквізіты партнёраў

У дагаворы таксама павінны быць адлюстраваны рэквізіты партнёраў. Як мы адзначылі вышэй, гэта могуць быць ІНАЎ, ОГРН, дадзеныя па разліковых рахунках - усё, што неабходна для ідэнтыфікацыі бакоў здзелкі, а таксама ажыццяўлення разлікаў. Складзены дагавор пасля завяраецца прадстаўнікамі фірмаў, якія яго складаюць. Гэта значыць, ставяцца іх подпісы, а таксама пячаткі адпаведных арганізацый.