Арт. 36 ВК РФ з каментарамі. Права уласнасцi на агульную маёмасць уласнікаў памяшканняў у шматкватэрным доме

У арт. 36 ВК РФ усталяваны пералік аб'ектаў, якія адносяцца да агульнага маёмасці ўладальнікаў плошчаў шматкватэрнага дома. У норме вызначаецца парадак іх карыстання і распараджэння імі. Разгледзім гэтую тэму падрабязна.

Жыллёвы кодэкс РФ: арт. 36

Права уласнасцi на агульную маёмасць шматкватэрнага дома належыць уладальнікам кватэр у гэтым будынку. Да яго адносяцца:

• Плошчы, якія не ўключаны ў склад кватэр і выкарыстоўваюцца для абслугоўвання больш аднаго памяшкання ў хаце. Да іх адносяць лесвіцы, міжкватэрныя пляцоўкі, ліфты, калідоры, падвалы, тэхнічныя паверхі, гарышчы, у якіх прысутнічаюць інжынерныя камунікацыі, і іншае абсталяванне.

• Іншыя плошчы ў доме, якія не належаць асобным уладальнікам і прызначаюцца для задавальнення сацыяльна-бытавых патрэб. Да іх адносяць памяшкання для арганізацыі культурнага развіцця, вольнага часу, дзіцячай творчасці, заняткі спортам і фізкультурай і гэтак далей.
• Даху, якія агароджваюць канструкцыі, санітарна-тэхнічны, электрычнае, механічнае і іншае абсталяванне, якое знаходзіцца ў доме.
• Зямельны ўчастак, у межах якога размяшчаецца будынак, з элементамі добраўпарадкавання, азелянення і іншымі аб'ектамі. Межы надзела вызначаюцца згодна з патрабаваннямі ЗК і горадабудаўнічага кодэкса.

Парадак карыстання і распараджэння

Ён вызначаецца п. 2 арт. 36 ВК РФ. У адпаведнасці з нормай, суб'екты, якім належаць кватэры ў доме, ажыццяўляюць валоданне і карыстанне агульным маёмасцю, а таксама распараджаюцца ім у межах, вызначаных Кодэксам. Памяншэнне яго памеру дапускаецца са згоды ўсіх жыхароў з дапамогай рэканструкцыі. Дадзенае становішча вызначана ў п. 3 арт. 36 ВК РФ. Агульныя аб'екты могуць перадавацца ў карыстанне iншым асобам, калі гэта не парушае інтарэсы і правы юрыдычных асоб і грамадзян. Рашэнне аб гэтым прымаецца ўласнікамі на агульным сходзе.

Зямельны ўчастак

Надзел, на якім размяшчаецца шматкватэрны дом, у адпаведнасці з пунктам пятым арт. 36 ВК РФ не можа абцяжарваць абмежаваным карыстаннем іншымі асобамі. На практыцы можа ўзнікнуць неабходнасць забяспечыць доступ іншых суб'ектаў да аб'ектаў, якія існавалі да даты ўвядзення Кодэкса.
У такіх выпадках арт. 36 ВК РФ не дапускае забарона на абцяжаранне ўчастка. Новае абмежаванне усталёўваецца пагадненнем паміж патрабавальным яго суб'ектам і ўладальнікамі кватэр у доме. Спрэчкі, якія датычацца абцяжарання ўчастка, у тым ліку яго ўмоў, вырашаюцца ў судзе.

важны момант

У адпаведнасці з арт. 36 ВК РФ, пры разбурэнні, выпадковай гібелі, зносе шматкватэрнага дома за ўладальнікамі памяшканняў захоўваецца доля на ўчастак, на якім размяшчаецца збудаванне, з элементамі добраўпарадкавання, зялёнымі насаджэннямі, а таксама іншыя аб'екты, прызначаныя для эксплуатацыі і абслугоўвання дома. Яны вызначаюцца прапарцыйна частках ад агульнага маёмасці. Суб'екты могуць карыстацца, валодаць і распараджацца аб'ектамі па правілах, устаноўленых у ГК.

Арт. 36 ВК РФ з каментарамі

У разгляданай норме рэгламентуюцца адносіны, якія датычацца валодання агульнай маёмасцю ў шматкватэрным доме, памяшканні якога прыналежаць розным суб'ектам, у тым ліку і публічным установам. Пытанні, якія тычацца гэтай сферы, рэгулююцца ва ўсіх будынках такога тыпу аднолькава. Пры гэтым характар прымянення правілаў не залежыць ад колькасці ўладальнікаў памяшканняў у будынку, наяўнасці / адсутнасці ТСЖ або іншай арганізацыі.

вызначэння

Ключавыя паняцці ўстаноўлены ў Палажэнні. У п. 6 названага дакумента прадугледжваюцца правілы прызнання памяшканняў жылымі, непрыдатнымі для пражывання, а таксама шматкватэрнага дома падлеглым зносу з прычыны аварыйнасці. Палажэнне зацверджана урадавым Пастановай №47.
У адпаведнасці з названым пунктам у якасці шматкватэрнага дома выступае сукупнасць 2 і больш кватэр з абсталяванымі асобнымі выхадамі. Дадзенае Палажэнне можа распаўсюджвацца як на зямельны ўчастак, які прылягае да будынка, так і на памяшканне агульнага карыстання. Будынак змяшчае аб'екты агульнай маёмасці ўладальнікаў кватэр у адпаведнасці з заканадаўствам.

пералік аб'ектаў

Мэтазгодна разглядаць арт. 36 ВК РФ з каментарамі з Правілаў утрымання маёмасці шматкватэрнага дома. У іх прысутнічае больш поўны пералік аб'ектаў. У адпаведнасці з Правіламі да маёмасці, паказанаму ў ч. 1 арт. 36 ВК РФ, адносяць памяшкання, якія не ўключаны ў склад кватэр і неабходныя для абслугоўвання / агульнага карыстання. У гэтую катэгорыю ўваходзяць:

• ліфты;
• калідоры;
• ліфтавыя і іншыя шахты;
• лесвіцы і міжкватэрныя пляцоўкі;
• гарышчы;
• колясочная;
• тэхнічныя паверхі (у тым ліку збудаваны за кошт сродкаў уладальнікаў) пляцоўкі для МС і гаражы, майстэрні і тых. падвалы.

У названых памяшканнях, згодна з п. 1 арт. 36 ВК РФ, павінны прысутнічаць інжынерныя камунікацыі, іншае абсталяванне, з дапамогай якога ажыццяўляецца абслугоўванне больш за адну нежылы / жылой плошчы ў доме. Да апошняга, у прыватнасці, адносяць Элеватарнай, бойлерных вузлы, кацельні і гэтак далей.
У складзе агульнай маёмасці таксама знаходзяцца:

• Даху.
• Агароджваюць канструкцыі апорнага тыпу. Сярод іх у ліку іншага падмуркі, сцены, калоны, пліты перакрыццяў, гаўбцоў і гэтак далей.
• Агароджваюць канструкцыі ненясучыя тыпу. Да іх адносяць, у прыватнасці, дзверы і вокны памяшканняў для агульнага карыстання, парапеты, парэнчы і іншае.
• Санітарна-тэхнічны, механічнае, электрычнае і іншае абсталяванне, размешчанае ў доме за межамі памяшканняў або ўнутры іх, з дапамогай якога ажыццяўляецца абслугоўванне больш адной жылы / нежылы плошчы.
• Ўчастак, у межах якога знаходзіцца збудаванне, з элементамі добраўпарадкавання і зялёнымі насаджэннямі.
• Іншыя аб'екты, якія выкарыстоўваюцца для забеспячэння эксплуатацыі, абслугоўвання шматкватэрнага дома, у тым ліку цеплавыя пункты, трансфарматарныя падстанцыі, спартыўныя і дзіцячыя пляцоўкі на прылеглай тэрыторыі.

дадаткова

Да агульнай маёмасці адносяць таксама інжынерныя унутрыдамавых сістэмы гарачага і халоднага водазабеспячэння, газавыя сеткі, якія ўключаюць у сябе:

• Стаякі і адгалінаваньні ад іх да першага адключальнага абсталявання.
• Калектыўныя прыборы ўліку.
• Першыя запорно-рэгулявальныя вентылі на адводах ўнутрыкватэрных разводак.
• Сантэхнічнае, электрычнае, механічнае і іншае абсталяванне.

Агульнае карыстанне ажыццяўляецца электрасеткамі, якія складаюцца з:

• Водна-размеркавальных шаф і прылад.
• Ахоўнай, кантрольнай апаратуры, прыбораў кіравання.
• Асвятляльных установак у памяшканнях агульнага карыстання.
• Павярховых шаф і шчыткоў.
• Калектыўных прыбораў уліку.
• Установак сістэм выдалення дыму, пажарнай сігналізацыі, у тым ліку ўнутранага вадаправода, пасажырскіх і грузавых ліфтаў.
• Аўтаматычных запорных прылад пад'язных дзвярэй.
• Сетак ад знешняй мяжы да індывідуальных уліковых прыбораў.
• Іншага электраабсталявання.

Спецыфіка рэжыму карыстання участкам

У складзе агульнай маёмасці знаходзіцца надзел, у межах якога размяшчаецца дом, з элементамі добраўпарадкавання і зялёнымі насаджэннямі. Між тым межы участкаў у шэрагу выпадкаў могуць быць не ўстаноўлены. Па пункце другому арт. 36 ВК РФ надзелы, у межах якіх размяшчаюцца будынкі, уключаныя ў агульную маёмасць, а таксама жылыя будынкі і іншыя будынкі падаюцца ў долевае валоданне на ўмовах i ў парадку, вызначаных заканадаўствам.

У арт. 16 уступнае нарматыўнага акту прадугледжана, што ў існуючай забудове ўчастак, на якім размяшчаюцца аб'екты, з'яўляецца ўласнасцю гаспадароў кватэр. Надзел з якія знаходзяцца на ім будынкамі, збудаваннямі, канструкцыямі, элементамі добраўпарадкавання і азелянення, адукаваны да ўвядзення ВК ў дзеянне, і ў дачыненні да якога быў ажыццёўлены кадастравы ўлік, пераходзіць у долевую ўласнасць бясплатна. Калі мяжы не ўстаноўлены, любы ўладальнік кватэры ў доме можа звярнуцца ў мясцовую структуру ўлады з заявай аб іх вызначэнні.

кадастравы ўлік

З моманту ўнясення запісу ў рэестр зямельны ўчастак набывае статус нерухомай аб'екта і ўключаецца ў склад агульнай маёмасці. Надзел пераходзіць бясплатна ў долевую ўласнасць уладальнікаў кватэр з моманту пастаноўкі яго на кадастравы ўлік. Рэканструяваныя ці зноў збудаваныя дома ўводзяцца ў эксплуатацыю пры фарміраванні участкаў, на якіх яны размяшчаюцца. У гэтым выпадку надзел адразу ўключаецца ў агульную маёмасць. Згодна з п. 7 ўрадавага Пастановы №491 органы дзяржаўнай і муніцыпальнай улады забяспечваюць ўлік участкаў без аплаты з уласнікаў кватэр.

абцяжарання

Ўчасткі, у межах якіх знаходзяцца шматкватэрныя дамы, выкарыстоўваюцца не толькі ўласнікамі, але і іншымі асобамі. У гэтай сувязі агароджы і забудова тэрыторыі, якія перашкаджаюць праезду / праходзе, могуць прывесці да парушэння інтарэсаў іншых арганізацый і грамадзян. На такіх участках могуць знаходзіцца зялёныя насаджэнні, дзіцячыя пляцоўкі, праезды, іншыя аб'екты, якія выкарыстоўваюцца неабмежаваным колам суб'ектаў.
Тэрыторыі могуць абцяжарваць сэрвітуту. Абмежаванні, якія існавалі да ўвядзення ВК, не спыняюцца пры пераходзе правоў уласнасці на ўчастак. Калі яны ўстаноўлены пасля ўступлення ў дзеянне заканадаўства, то іх ўмовы вызначаюцца пагадненнем. Яно заключаецца паміж ўласнікамі памяшканняў дома і суб'ектам, якія патрабуюць абцяжарання для ўчастка. У выпадку недасягнення пагаднення спрэчка вырашаецца ў судзе.

спецыфіка валодання

Як вынікае з арт. 36 ВК РФ, долі агульнай маёмасці належаць уладальнікам кватэр. У структуры дома вылучаецца 2 часткі. Адна з'яўляецца ўласнасцю публічных утварэнняў, грамадзян і арганізацый, іншая - агульную маёмасць, якое належыць гаспадарам кватэр. Апошняе пры гэтым з'яўляецца непадзельнай. Ўласнікі кватэр не валодаюць гарышчам, падвалам, участкам і іншымі аб'ектамі, а таксама абсталяваннем у паасобку. Яны выступаюць як гаспадары ўсяго агульнай маёмасці ў сукупнасці.

Змена складу аб'ектаў

Агульную маёмасць дома не можа адчужацца. Яно не ўдзельнічае ў абароце як самастойны аб'ект. Не падлягаюць адчужэнню і асобныя элементы маёмасці. Яны не выступаюць як самастойныя аб'екты права. Некаторыя элементы могуць далучацца да памяшканняў пры рэканструкцыі (ч. 3 арт. 36 ВК РФ). Да прыкладу, частка гарышча можа дапаўняць жылое памяшканне. У гэтым выпадку пляц апошняга павялічваецца. Пры рэканструкцыі ў такой сітуацыі утворыцца новы аб'ект. Кватэра набывае большую плошчу, а памер гарышча, адпаведна, памяншаецца. У сувязі з тым, што дадзеныя дзеянні закранаюць агульную маёмасць, патрабуецца згоду уладальнікаў іншых памяшканняў. На такія выпадкі распаўсюджваюцца арт. 36, 44, 46 ВК РФ. У апошніх двух нормах устанаўліваецца парадак правядзення сходаў уладальнікаў памяшканняў. Пасля атрымання згоды ад іншых гаспадароў кватэр можна ажыццяўляць рэканструкцыю.

Перадача аб'ектаў трэцім асобам

Яна таксама ажыццяўляецца па правілах арт. 36, 44 ВК РФ на агульным сходзе. Рашэнне па пытаннях прымаецца большасцю ад агульнай колькасці якія ўдзельнічаюць у сходзе асоб. Выключэнне складаюць выпадкі, названыя п. 1.1 частцы другой 44 артыкула. Пры гэтым неабходна ўлічваць, што не ўсе аб'екты па прычыне іх функцыянальных асаблівасцяў могуць перадавацца іншым асобам нават у карыстанне. Да іх, у прыватнасці, варта аднесці міжкватэрныя пляцоўкі, ліфты, калідоры, сантэхнічнае, механічнае, электрычнае і іншае абсталяванне і іншыя часткі, прадастаўленне якіх іншым суб'ектам будзе перашкаджаць рэалізацыі правоў уладальнікаў кватэр у доме.
Аб'екты, эксплуатацыя якіх іншымі асобамі не парушае інтарэсаў гаспадароў памяшканняў, могуць перадавацца апошнім у карыстанне. Да прыкладу, гэта можа быць склеп. Пры гэтым ён не можа вылучацца як самастойны аб'ект уласнасці. Часткі маёмасці нельга прысвоіць кадастравы нумар. У дачыненні да яе нельга правесці дзяржаўную рэгістрацыю. Гэта абумоўліваецца непадзельнас агульнай маёмасці.

фінансавае забеспячэнне

Уладальнікі памяшканняў шматкватэрнага дома могуць фарміраваць спецыяльны грашовы фонд (арт. 36.1 ВК РФ). Сродкі з яго прызначаюцца для правядзення капрамонту агульнай маёмасці. Грошы пералічваюцца на спецыяльны рахунак, адкрыты ў крэдытным установе. Гэты фонд фарміруецца з узносаў уласнікаў на капітальны рамонт, пеняў, выплачаных у сувязі з неналежным выкананнем абавязкаў па адлічэнню абавязковых сум, а таксама з працэнтаў, налічваюцца крэдытнай структурай за карыстанне сродкамі. Кіраванне фінансамі можа быць перададзена ТСЖ ці іншай абслуговай арганізацыі. Пры гэтым варта адзначыць, што дадзеныя сродкі маюць мэтавае прызначэнне і не могуць расходавацца ў іншых, акрамя устаноўленых, напрамках.