ЗаконДзяржава і права

Эканамічная ацэнка зямлі гарадской і сельскагаспадарчай

Па меры развіцця заканадаўчага рэгулявання зямельнага пытання аптымізуецца і працэс продажу (куплі) ўчастка. У сувязі з гэтым становіцца актуальным пытанне пра тое, колькі ж ён павінен каштаваць. І ў гэтым выпадку на дапамогу прыходзіць эканамічная ацэнка зямлі.

Агульная інфармацыя

Цяжка пераацаніць, наколькі важным з'яўляецца паўнавартасны аналіз зямельных рэсурсаў. Бо эканамічная ацэнка - гэта ключавы фактар пры заключэнні дагавора. Усё роўна што будзе - продаж або арэнда, але пакупнік і прадавец зацікаўлены ў агучванні найбольш аптымальнай для кожнага з іх кошты. Для найлепшага выніку азнаямленне адбываецца як з рознай дакументацыяй, так і непасрэдна на месцы. Бо нават у выпадку зручнага размяшчэння зямля можа быць забруджаная, мець схаваныя недахопы ці ж пэўную спецыфіку выкарыстання. Таму для кожнага канкрэтнага выпадку падбіраецца пэўны пералік метадаў і падыходаў аналізу. Гэта дазваляе атрымаць максімальна аб'ектыўную ацэнку кошту. Для пазбягання памылак падчас разлікаў шырока выкарыстоўваецца праграмнае забеспячэнне.

Што ж ўключаецца?

Калі праводзіцца нарматыўная грашовая адзнака зямлі, то лічыцца кошт не толькі непасрэдна ўчастка, але аб'ектаў нерухомасці, якія ўстаноўлены на ім. Гэта ўсё таксама ацэньваецца на падставе склалася рынкавай сітуацыі. Эканамічная ацэнка зямлі ў сельскай гаспадарцы ўключае ў сябе і ўлік наяўнай інфраструктуры, і існуючы кадастравы план. Такім чынам, можна ўжо наперад пралічыць, што трэба будзе правесці яшчэ, а што ўжо ёсць у гатовым стане - толькі прыйдзі і дзей. Бо выгада пасля набыцця можа рэалізоўвацца на працягу неабмежаванага часу. І гэта важнае адрозненне зямлі ад іншых актываў з вызначаным тэрмінам службы. Таму, з улікам перспектыў, ўлічваецца і шматстайнасць прыроднага рэсурсу, і блізкасць, колькасць насельніцтва, а таксама што ж тут будзе размешчана і наколькі гэта выгадна.

Спецыфіка ў Расійскай Федэрацыі

Калі праводзіцца эканамічная ацэнка зямлі, то неабходна сканцэнтравацца на асаблівай ролі дзяржавы. Яно павінна будаваць заканадаўчы падмурак наступнага выкарыстання такім чынам, каб рацыяналізаваць ахову і выкарыстанне рэсурсу, спрыяць павышэнню ўрадлівасці глеб, працаваць над узнаўленнем грунтоў і захоўваць спрыяльныя ўмовы жыцця для людзей. Асабліва гэта важна ў гарадах. На практыцы рынак зямлі ў Расійскай Федэрацыі даволі складана аб'ектыўна ацаніць з-за цэлага шэрагу фактараў:

  1. Неразработанностью заканадаўства і нарматыўна-прававой базы.
  2. Неразвітасцю зямельнага рынку ў цэлым па краіне.
  3. Спецыфікі канкрэтнага аб'екта.

У такім выпадку магчымым з'яўляецца і тое, што нарматыўная грашовая адзнака зямлі будзе выканана са значнымі памылкамі. Асабліва востра гэтая праблема стаіць у гарадскіх умовах. Дастаткова толькі адкрыць газеты, як можна прачытаць аб розных махінацыях ці ж вытворчасцях, размешчаных у цэнтры паселішчаў і пагаршаюць тут экалагічную абстаноўку. Паказчыкі эканамічнай ацэнкі зямель ж дазваляюць атрымліваць максімальную эфектыўнасць ад размяшчэння чаго-небудзь на пэўнай тэрыторыі.

Як жа гэта праводзіцца?

Як жа выглядае эканамічная ацэнка зямлі ў сельскай гаспадарцы або жа ў горадзе? Першапачаткова вызначаецца прававы рэжым. Пад гэтым маецца на ўвазе разгляд з мэтавым прызначэннем, формай уласнасці і атрыманне дазволу на выкарыстанне. Давайце разбяром паасобку кожны пункт. Такім чынам, мэтавае прызначэнне - гэта устаноўленыя заканадаўствам і нарматыўнымі актамі парадак, мяжа і ўмовы эксплуатацыі тэрыторыі згодна канкрэтнай мэты ў рамках вызначанай катэгорыі. Усяго ў Расійскай Федэрацыі іх вылучаюць сем. Па формах уласнасці - зямля можа знаходзіцца ў улады дзяржавы, муніцыпалітэта, прыватнай асобы, калектыву і іншых. Адносна дазволу - тут існуе цэлы набор абмежаванняў. Так, да прыкладу, грамадзянам замежных дзяржаў забаронена перадаваць зямельныя ўчасткі, прылеглыя да межаў. Гэта ж адносіцца і да некаторых іншым асаблівым зонах.

Хто падыходзіць?

Эканамічная ацэнка сельскагаспадарчых зямель можа быць праведзена толькі для таго ўчастка, які знаходзіцца ў грамадзянскім абароце. Найбольш папулярным у плане выкарыстанне з'яўляецца прыватнае права. Але гэта не адзіная магчымасць у плане валодання. Не варта яшчэ і забываць, што ёсць права бестэрмінова карыстання ў рамках муніцыпальнай або жа дзяржаўнай уласнасці. У такіх выпадках зямля належыць органам улады і самакіравання і федэральным казённым прадпрыемствам. Участак з такім статусам не можа быць ўнясе ў капітал камерцыйных арганізацый. Але ён можа быць узяты ў арэнду. У такіх выпадках прадугледжваецца абмежаваную ў часе выкарыстанне на ўмовах заключанага дагавора. Там жа прапісваюцца і права распараджэння. Эканамічная ацэнка гарадскіх зямель у такіх выпадках шукаецца шляхам капіталізацыі прыбытку, што атрымае арэндадаўца на падставе магчымых у плане ажыццяўлення відаў дзейнасці і з улікам яго месцазнаходжання.

Асаблівасці дзяржаўных ці ж муніцыпальных зямель

Пры іх выкарыстанні на правах арэнды ёсць спецыфічны момант: забаронена змяняць іх мэтавае прызначэнне. Але гэта не адзіна ўмова. Калі праводзіцца адзнака сельскагаспадарчых зямель ці ж прамысловых тэрыторый горада, то прыходзіцца прытрымлівацца яшчэ такія абмежаванні:

  1. Забаронена выкарыстоўваць ўчастак такім чынам, каб гэта вяло да пагаршэння ўмоў навакольнага прыроднага асяроддзя, зніжэння урадлівасці глеб і дэградацыі зямлі.
  2. Нельга ажыццяўляць дзейнасць на тэрыторыі, не прызначанай для гэтага. Так, да прыкладу, на сельскагаспадарчых землях нельга будаваць будынка.
  3. Забаронена прадаваць і здаваць у арэнду.
  4. Iншыя патрабаваннi, якія ўстаноўлены федэральным законамі, іншымі нарматыўна-прававымі актамі Расійскай Федэрацыі, суб'ектаў РФ і органамі мясцовага самакіравання.

Адпаведныя дазволы выдаюцца прадстаўнікамі ўлады ў адпаведных дакументах. Пры гэтым улічваюцца асноўныя мэты эканамічнай ацэнкі зямлі, якія і дазваляюць вырашыць, за колькі ж яна будзе перададзена. Так, пад сельская гаспадарка вылучаюць пад намінальныя сумы (у плане атрыманай прыбытку), а вось здабыча нафты або карысных выкапняў - гэта зусім іншая справа.

віды ацэньвання

Для таго каб прыкладна разумець, колькі каштуе пэўны ўчастак выкарыстоўваюць некалькі розных падыходаў. Абагульняючая методыка ацэнкі зямлі:

  1. Кадастравы падыход. Гэта вызначэнне кошту ўсіх зямельных участкаў у рамках межы аднаго адміністрацыйна-тэрытарыяльнага адукацыі (вобласць, раён, горад, пасёлак). У такіх выпадках кошт надзела вылічваецца з дапамогай інструмента матэматычнага суадносін (гэта значыць, 100 сотак ацэнена ў 10 тысяч рублёў, тады адна - гэта ўсяго 100 р.).
  2. Адзінкавая ацэнка. Гэты падыход выкарыстоўваюць для таго, каб вызначыць рынкавы спецыяльную кошт зямлі на бягучы момант (гэта значыць дату, калі незалежныя эксперты даюць заключэнне пра сваё бачанне, колькі неабходна заплаціць за ўчастак).

Для найлепшага выніку гэта робіцца з дапамогай камбінацыі трох метадаў: выдатковага, параўнальнага і прыбытковага. Атрыманая велічыня і вызначаецца як кошт. Давайце трохі пра іх падрабязней.

тры метаду

Першапачаткова давайце нададзім увагу даходнай. Ён найбольш важкі для бізнесу, паколькі дазваляе ацаніць кошт зямлі зыходзячы з памераў даходаў, якія хоча атрымаць патэнцыйны пакупнік. Прыбытковы метад грунтуецца на трох прынцыпах:

  1. Чаканні.
  2. Максімальна эфектыўнага выкарыстання.
  3. Замяшчэння.

Як правіла, інвестары і прадпрымальнікі набываюць зямлю для таго, каб атрымаць грашовыя даходы ці ж іншыя выгады. Таму для іх і ўяўляе найбольшую цікавасць прыбытковы метад. Параўнальны выкарыстоўваецца ў тых краінах, дзе маецца развіты зямельны рынак, і кошт вызначаецца на падставе кошту іншыя участкаў. Выдатковы падыход прапануе ацэнку з пазіцыі, што за тэрыторыю не будзе заплачана больш грошай, чым будзе выдаткавана на ўзвядзенне ўсіх неабходных аб'ектаў.

заключэнне

Незалежна ад таго, ці будзе праводзіцца эканамічная ацэнка гарадскіх зямель ці ж сельскіх, прамысловага або жа сельскагаспадарчага прызначэння, варта запомніць, што агульны падыход да гэтай справы адзін. І неабходна прытрымлівацца прынятага пратаколу для таго, каб наступная пасля ацэнкі здзелка не была б прызнаная несапраўднай.

Similar articles

 

 

 

 

Trending Now

 

 

 

 

Newest

Copyright © 2018 be.unansea.com. Theme powered by WordPress.