Нарматыўны тэрмін службы панэльных дамоў

Будаўніцтва панэльных пяціпавярховак ў нашай краіне пачалося прыкладна ў сярэдзіне мінулага стагоддзя. Першы такі дом на тэрыторыі Савецкага Саюза ўзвялі ў 1948 годзе на 5-й вуліцы Сакаліная Горы горада Масквы. Ён уяўляў сабой каркасна-панэльную канструкцыю вышынёй у чатыры паверха.

Галоўнай задачай таго часу, якую абавязана было вырашыць кіраўніцтва краіны, з'яўлялася стварэнне найбольш таннага праекта забудовы. Патрабаваліся жылыя дамы, у якіх людзі маглі б жыць сем'ямі, у супрацьлегласць камунальнай засялення.

"Хрушчоўкі" ў нашы дні

Праз шмат дзесяцігоддзяў кватэры ў панэльных дамах усё гэтак жа асацыююцца ў нас з таннасцю і даступнасцю. Гэта сапраўднае народнае жыллё. Аналітыкі рынку нерухомасці называюць асноўныя прычыны таго, што такія кватэры працягваюць прадавацца: хуткія тэмпы будаўніцтва, невысокі кошт і некалькі лепшае якасць панэляў апошняга пакалення ў параўнанні з выпускаюцца раней.

Тым не менш у нашы дні на рынку новабудоўляў панэльныя хаты займаюць не больш за 5%. Справа ў тым, што ў большасці сваёй сучасныя рэалізуюцца на рынку варыянты і тыя, што толькі плануюцца, існуюць у маналітнай тэхніцы. Зараз распрацаваны ўжо досыць буйныя праекты эканом-класа, якія ўяўляюць сабой цэлыя жылыя комплексы.

Калі разглядаць толькі другасны рынак, то, напрыклад, у Маскве каля 45% яго прадстаўлена "панэлькі", пабудаванымі ў розныя гады. На самыя старыя з панэльных дамоў прыпадае толькі некалькі адсоткаў усяго аб'ёму прапаноў. Ды і попыт на іх таксама невысокі. Купля такога жылля - у асноўным надзел тых, хто не валодае сродкамі на набыццё чаго-небудзь больш якаснага.

Чаму яны танней

Чым жа тлумачыцца эканамічная даступнасць будынкаў з гатовых панэляў? Уся справа ў тым, што галоўная вытворчая нагрузка пры ўзвядзенні пераносіцца з тэрыторыі будоўлі ў цэхі завода ЖБВ, што адразу ж зніжае выдаткі. Акрамя эканамічнага фактару, дзейнічае кліматычны, бо вырабляць у цэхах жалезабетонныя элементы без аглядкі на ўмовы надвор'я значна прасцей, ды і кантроль якасці ажыццяўляецца ў завадскіх умовах нашмат лягчэй.

Усе мы любім эканоміць, але пра тое, што скупы плаціць двойчы, забываць ўсё ж не варта. Гэтае правіла дзейнічае і для панэльнага домабудавання. Нямала выпадкаў, калі пасля засялення ў новы тыпавы дом праблемы пачынаюцца літаральна праз пару гадоў.

Недаробкі могуць вар'іравацца ад дробных да цалкам сур'ёзных. У адных кватэрах абсыпаецца абліцавальная плітка, у іншых праступаюць вонкі межпанельные швы. У чым жа прычына такога відавочна заўчаснага старэння? Бо будынак па вызначэнні павінна быць разлічана на значна большы тэрмін эксплуатацыі.

Што ўплывае на тэрмін службы панэльных дамоў?

Справа ў тым, што існуе паняцце ўсаджвання, і ў панэльных дамах гэты працэс, на жаль, адбываецца даволі нераўнамерна. Іншая болевая кропка такога дома - гэта яго швы. Па стандартах еўрапейскага будаўніцтва, закладныя элементы швоў выконваюць з нержавеючай сталі, бо яны прызнаныя адным з самых важных элементаў у справе забеспячэння трываласці і надзейнасці канструкцый. Але гэтае рашэнне абыходзіцца забудоўшчыку занадта дорага, і панэльныя хаты пры гэтым пазбаўляюцца галоўнага козыра - невысокай кошту.

Менавіта па такой прычыне ў нашай краіне дадзеная тэхналогія не знайшла свайго прымянення. У Расіі месцы злучэнняў пакрываюць антыкаразійнай фарбай, што, вядома ж, не дае ніякіх гарантый у пытанні надзейнасці.

іншыя недахопы

Акрамя таго, усім вядома, што цеплавыя характарыстыкі панэльных дамоў пакідаюць жадаць лепшага. Асабліва гэта відаць у параўнанні з маналітнымі і цаглянымі будынкамі. Цяпло з "панэлек" проста-проста сыходзіць. Ва ўмовах сур'ёзных расійскіх зім абаграванне кватэры ў такім доме становіцца неабыякай праблемай.

Іншая класічная бяда кожнага такога будынка - яго дах. Гарышчаў у панэльных пяціпавярхоўках звычайна няма, а даху вельмі часта схільныя праходжанню. Нават калі зрабіць іх двухсхільнымі, гэта не вырашыць праблему, так як межпанельные швы хутка губляюць сваю герметычнасць. Частка дэвелапераў звяртаецца да сучасных герметыка, але доля такой абароны занадта нізкая, гэта зноў жа звязана з дадатковымі выдаткамі.

Аб маральным зносе

Тое, што тэрмін службы панэльных дамоў ранняга перыяду (названых у народзе "хрушчоўкамі") фактычна прайшоў, і яны даўным-даўно састарэлі ў маральным плане, ні для каго не сакрэт. Сваімі маленечкіх памераў кухнямі, сумешчанымі санвузламі, нізкімі столямі і адсутным смеццеправодам яны даўно набілі аскому. Сучасныя пакупнікі, якія выклікаюць прыхільнасць хоць трохі прыстойнай сумай грошай, аддадуць перавагу заплаціць крыху даражэй, чым коштам эканоміі набываць такое нізкаякаснае жыллё.

Ужо даўным-даўно афіцыйна прызнана, што гарадскія тэрыторыі, забудаваныя "хрушчоўкамі", выкарыстоўваецца вельмі неэфектыўна. Будынка гэтыя не ўпрыгожваюць урбаністычныя пейзажы і нясуць камунальнікам высокія лічбы цепластрат. У мэтазгоднасці іх зносу і ўзвядзення на вызваленым месцы новых сучасных пабудоў ўжо даўно ніхто не сумняваецца.

Які тэрмін службы панэльных дамоў 80 гадоў?

Тэрмін службы - гэта той крытэр, які дазваляе правесці ацэнку ліквіднасці дома з максімальнай аб'ектыўнасцю. Паспрабуем ацаніць нашы "панэлькі" з дадзенага пункту гледжання. Калі разглядаць першыя танкасценныя "хрушчоўкі", то тэрмін службы панэльных дамоў 80 гадоў - парадку 50 гадоў. Зразумела, што ў фізічным і маральным плане такое жыллё даўным-даўно сябе вычарпала.

Іншая катэгорыя дамоў - панэльныя і блокавыя шматпавярховіка. Гэта некалькі больш "прасунуты" варыянт. Кожны такі дом налічвае 9-16 паверхаў. Будаўніцтва іх пачалося ў прамежку ад 1965 да 1980 гг. Тэрмін службы 9-павярховага панэльнага дома разлічаны на 100 гадоў.

Якім яшчэ ён можа быць

Эксперты сцвярджаюць, што тэрмін службы сучасных панэльных дамоў розных серый прыкладна аднолькавы. Звязана гэта з тым, што пры будаўніцтве іх выкарыстоўваюцца адны і тыя ж нормы і будаўнічыя правілы.

Адносна новыя панэльныя хаты маюць заяўлены час эксплуатацыі некалькі больш доўгае. Тэрмін службы панэльнага шматкватэрнага дома ў агульным выпадку разлічаны на перыяд ад 50 да 70 гадоў. Асобным серыям (да прыкладу, П 44) дадзены перыяд прызначаюць да ста гадоў. Існуе серыя З 220, канструкцыі дамоў якой сабраны з панэляў, але матэрыял вонкавых сцен іх - цагляны мур. Знешні выгляд такіх будынкаў падобны маналітна-цагляных. Нарматыўны тэрмін службы панэльных дамоў дадзенай серыі пазначаны ў межах 150 гадоў. Варта заўважыць, што гэты варыянт на рынку жылля не занадта распаўсюджаны.

Чым можна яго падоўжыць

Па праекце пры эксплуатацыі ізноў якія ўзводзяцца панэльных дамоў закладзены планавы тэрмін паміж абавязковымі капрамонтамі, і складае ён ад 20 да 25 гадоў. У рэчаіснасці ж рэальныя будынка абыходзяцца без капрамонту на 10-15 гадоў больш, чым запланавана. Наколькі тэрмін службы панэльнага дома можна павялічыць? Сакрэтнае меркаванне большасці экспертаў абвяшчае, што паняцце нормы тут вельмі ўмоўна, і падоўжыць яго здольныя рамонт і беражлівыя адносіны. Зразумела, гаворка ідзе пра рамонт усяго будынка, а не асобна ўзятай кватэры. У апошнім выпадку ніякага сур'ёзнага ўплыву на агульнадамавыя стан такое мерапрыемства ніяк не акажа.

Такім чынам, на думку экспертаў, пры эксплуатацыі панэльных дамоў галоўнае - своечасова праводзіць капрамонт і ўважліва сачыць за падтрыманнем ў спраўным стане ўсіх камунікацый. Існуюць нарматывы па ліку чалавек, якія дапускаюцца да пражывання на плошчы канкрэтнага метражу. Ва ўмовах расійскай рэчаіснасці дадзеныя стандарты парушаліся на працягу цэлых дзесяцігоддзяў, гэта, адпаведна, паскорыла знос большасці будынкаў.

Прыкметы аварыйнага будынка

Нават знешні выгляд панэльнага дома можа сведчыць аб неабходнасці рамонту. Пра гэта красамоўна скажуць вам шматлікія трэшчыны і не раз залатаць швы паміж панэлямі. Калі зайсці ўнутр дома, сырыя сцены з цвіллю і непрыемным пахам, а таксама старыя камунікацыі красамоўна завершаць карціну.

Дадатковая складанасць для рамонтнікаў складаецца ў тым, што, згодна з канструктыўных асаблівасцях такі рамонт магчымы далёка не заўсёды. Напрыклад, частка праектаў прадугледжвае мантаж батарэй і труб непасрэдна ўнутры сцен. Зношваюцца ж дадзеныя камунікацыі хутчэй, чым сканчаецца тэрмін службы панэльных дамоў.

Кошт кватэр пасля капітальнага рамонту на рынку нерухомасці можа быць павялічана прыблізна на 15%, але ставіцца гэта галоўным чынам да тых будынкаў, якія падвяргаліся комплексным рамонце. Дадзенае паняцце мае на ўвазе мерапрыемствы па ўцяпленні фасада з цокалем, дахі, рамонце лесвічных клетак і гарышча (у выпадку яго наяўнасці), шкленні ўсіх гаўбцоў, замене труб і абсталявання ліфтаў і газавай гаспадаркі, а таксама капітальнай прачыстцы вентыляцыйных каналаў.

максімальныя лічбы

Такі паўнавартасны рамонт здольны на парадак палепшыць якасць дома і значна падоўжыць час яго эксплуатацыі. Акрамя таго, у выніку пераўтварэнняў знешні выгляд будынка бывае значна палепшаны, што адразу ўздымае яго кошт на рынку другаснай нерухомасці.

На які тэрмін службы панэльных дамоў можна разлічваць па максімуме? Паводле нормаў, канструкцыі з жалезабетону дазваляецца эксплуатаваць да 125 гадоў, але пры строгім выкананні пэўных умоваў, а менавіта: не радзей аднаго разу ў 25 гадоў павінен быць ажыццёўлены капітальны рамонт, бягучы - праз кожныя сем гадоў. На практыцы ж дамагчыся ад уладаў правядзення гэтых мерапрыемстваў - задача амаль нерэальная. Прафілактыкай і вызначэннем тэхнічнага стану кожнага будынка не займаецца ніхто. Рамонту можна дабіцца толькі пасля шматлікіх скаргі па сур'ёзных падставах.

Аб рэканструкцыі старых дамоў

У сталіцы ўжо даўно распрацавана праграма перасялення жыхароў са старых і пяціпавярховых дамоў. У першую чаргу мяркуецца рассяліць самыя старыя панэльныя пяціпавярхоўкі, тэрмін службы якіх даўно сябе вычарпаў. Як у Маскве, так і ў рэгіёнах час ад часу ўзнікалі спробы правесці рэканструкцыю асобна ўзятых "хрушчовак". На жаль, дадзеная практыка, можна сказаць, правалілася.

Заключаліся спробы ў тым, што дома пэўнай серыі падвяргаліся надбудове і ўзвядзенню дадатковых секцый. У выніку была зроблена выснова аб эканамічнай немэтазгоднасці дадзенага праекта. Бо максімальны лік надбудоўваюцца паверхаў - адзін ці два, не больш. Працэс ўзвядзення дадатковых плошчаў на даху выклікаў актыўныя пратэсты жыхароў. Попытам сярод пакупнікоў падобныя кватэры таксама не карысталіся. У выніку было вырашана, што значна больш выгадна знос старога жылля з наступным будаўніцтвам на дадзеным участку новага.

Ні ўстаноўка ліфтаў, ні поўная замена камунікацый, ні санацыя усяго будынка тэрмін службы панэльных дамоў 70 гадоў не падоўжыць і попыту на рынку жылля хрушчовак не дадасць. Бо якасць панэляў, як і зыходную планіроўку кватэр, памяняць немагчыма. Выснова - камфартабельным жыллём "хрушчоўкі" не стануць ніколі.

Як гэта выглядае

Як наўскідку можна вызначыць перадаварыйнай стане панэльнага дома? У такіх выпадках у вочы заўсёды кідаюцца знешнія расколіны сцен і парушаныя тэмпературныя швы. Погляд спецыяліста таксама маментальна вылічыць расколіны падмурка, якія значна больш небяспечны. Карозія арматуры вядзе да разбурэння пліт, што пагражае абвальваннем усяго будынка. Старыя камунікацыі правакуюць нераўнамернасць грунтавай ападкі, што яшчэ больш пагаршае праблему і скарачае тэрмін службы панэльных дамоў. Трубы і электрычныя сеткі ў такіх дамах значна перагружаны і вельмі моцна зношаныя. І пытанне ўжо ставіцца не толькі пра камфорт і прэстыжнасці пражывання. На коне значна больш важнае паняцце - бяспека людзей.