Страхаванне адказнасці забудоўшчыка пры долевым будаўніцтве: асаблівасці, калі ўжываецца

Забудоўшчык абавязаны аформіць дагавор страхавання адказнасці да заключэння першай здзелкі з пакупніком. Інакш ён не зможа зарэгістраваць яе ў Росреестре. Гэтыя і іншыя дапаўненні былі ўнесены ў 2014 годзе ФЗ № 294 «Аб зменах у некаторых заканадаўчых актах.

сутнасць

З 2014 года будаўнічая кампанія абавязаная пацвердзіць выкананне абавязкаў, аформіўшы даручальніцтва або страхаванне грамадзянскай адказнасці забудоўшчыка пры долевым будаўніцтве. Гэта дазволіць пакупніку пры наступе непрадбачаных сітуацый вярнуць свае сродкі.

Прыняты законапраект устанаўлівае адказнасць забудоўшчыка за:

• ухіленне ад абавязацельстваў;
• здачу негатовымі аб'екта;
• банкруцтва да здачы маёмасці.

Эксперты асцерагаюцца, што новаўвядзенні прывядуць да павышэння коштаў на нерухомасць. Урад запэўніла, што гэтыя фактары не ўзаемазвязаны. Выдаткі па страхаванні нават у буйной кампаніі складаюць 1% ад аб'ёму здзелак. Забудоўшчыкам прыйдзецца вылучаць сродкі на гэтыя выдаткі са свайго бюджэту.

аб'ект

Страхаванне адказнасці забудоўшчыка пры долевым будаўніцтве ўвазе абарону маёмасных інтарэсаў кліентаў. Гэтая здзелка выгадная у першую чаргу пакупнікам. Кампанія можа застрахаваць дом цалкам або кватэры паасобку.

кліенты

Дагавор заключаецца на карысць дольшчыкаў. Пры наступе вызначаных акалічнасцяў яны атрымаюць выплату. Забудоўшчык абавязваецца здаць надзейны якасны аб'ект. Страхоўшчык абавязаны апавясціць кліента пра змены ў пагадненні і выплаціць ўзнагароджанне. Калі ў працэсе будаўніцтва дольшчыкі будуць змяняцца, гэта неабходна ўказаць у дамове, паколькі з наступным удзельнікам складаецца асобны дакумент.

страхавальнікі

Далёка не ўсе СК імкнуцца афармляць такія дамовы. Лічыцца, што дадзены выгляд здзелкі прыносіць страты. Больш за тое, кампанія павінна адказваць вызначаным патрабаванням:

• ажыццяўляць дзейнасць на рынку больш за 5 гадоў;
• адпавядаць патрабаванням финустойчивости;
• мець станоўчы прагноз развіцця на будучыя перыяды;
• мець у абароце мінімум 400 млн руб., а таксама статутны капітал на суму 120 млн руб.

тарыфы

Страхаванне забудоўшчыка пры долевым будаўніцтве абыходзіцца дорага. Сярэднія стаўкі ў 2015 годзе складалі 0,5-0,8%. Для доўгатэрміновых дагавораў тарыфы могуць быць зніжаны на 10-30%. Страхавая кампанія (СК) сама ўсталёўвае стаўку, а таксама разлічвае каэфіцыенты па гадавога адсотку, так як заўсёды існуе верагоднасць, што забудоўшчык цалкам збочыць зь выканання абавязацельстваў.

Ад чаго залежыць стаўка:

• Удзел забудоўшчыка ў холдынгу.
• Станоўчы досвед папярэдніх здзелак: тэрмін здачы, колькасць аб'ектаў, праца ў розных рэгіёнах, адсутнасць прэтэнзій.
• Фінансавая ўстойлівасць.
• Юрыдычнае забеспячэнне: наяўнасць усіх дакументаў і дазволаў.
• Этап будаўніцтва.
• Тэрмін здачы.
• Колькасць дольшчыкаў.

афармленне дагавора

Каб зарэгістраваць ДДУ, забудоўшчык павінен падаць дагавор у Росреестр. Для гэтага неабходна сабраць такія дакументы:

• дэкларацыю па праекце;
• дазвол выконваць будаўнічыя работы;
• сведчанне дзяржрэгістрацыі;
• дагавор долевага будаўніцтва;
• копію статутных дакументаў;
• тэхніка-эканамічнае абгрунтаванне;
• копію финотчетности;
• дадзеныя аб крэдыторах;
• даведку аб адсутнасці пратэрміновак па пазыках ў банках.

Што падлягае абароне

Страхаванне адказнасці забудоўшчыка пры долевым будаўніцтве мае на ўвазе выплату кампенсацыі, калі забудоўшчык не выканаў абавязацельствы, што пацвярджаецца судовым рашэннем або банкруцтвам кампаніі. Сума не выплачваецца ў выпадку замарожвання тэрмінаў будаўніцтва або падаўжэння перыяду здачы аб'екта. Сума залежыць ад дагаворнай цаны. Яна не можа быць менш:

• кошту аб'екта;
• среднерыночной тарыфу за 1 кв. м. жылля ў дадзеным рэгіёне.

Законам таксама абмяжоўваецца максімальны аб'ём прэмій.

Страхавымі прызнаюцца такія выпадкі:

• перапыненне будаўніцтва;
• банкруцтва забудоўшчыка;
• неатрыманне жылля;
• адмова ад вяртання матэрыяльных рэсурсаў і т. д.

змены заканадаўства

У 2014 годзе ў ФЗ № 294 былі ўнесены змены, згодна з якімі страхоўка адказнасці забудоўшчыка долевага ўдзелу ў будаўніцтве цяпер з'яўляецца абавязковай. Афармленнем дагавораў займаюцца самі забудоўшчыкі. Яны ж выбіраюць, з кім падпісваць дамовы: з грамадствам, банкам, спецыялізаванай кампаніяй.

Усе ўдзельнікі грамадства абавязковага страхавання нясуць салідарную адказнасць. Калі здзелка афармляецца з банкам, то шмат часу сыходзіць на збор папер. Абавязкова выплачваецца 30% залог ад кошту аб'екта, які служыць гарантыяй для фінустановы. Да таго ж ЦБ ўсталёўвае свае патрабаванні да такіх банкам:

- мінімальны тэрмін працы - 5 гадоў;

- статутны капітал 200 млн;

- кошт маёмасці - 1 млрд рублёў.

Забудоўшчыкам выгадна атрымаць крэдыт, чым аформіць паручальніцтва. Фінустановы таксама не адносяць страхаванне дагавора долевага ўдзелу ў будаўніцтве да выгадным прадуктам.

Лепш заключаць дамову з кампаніяй. Ва ўмовах моцнай канкурэнцыі страхавальнікі спрабуюць прыцягнуць кліентаў нізкімі тарыфамі і коштамі. Стаўка па такіх здзелках застаецца фіксаванай на працягу ўсяго тэрміну дзеяння дагавора. Страхаванне адказнасці забудоўшчыка пры долевым будаўніцтве аплачваецца пасля выканання работ. Яшчэ адна перавага - шпаркасць афармлення дакументаў. Страхавальнікам выступае сам забудоўшчык, выгаданабытчыкам - дольшчык. Спосаб забеспячэння выбіраецца для кожнага жылога памяшкання асобна.

Страхаванне адказнасці забудоўшчыка пры долевым будаўніцтве

Кампаніі павінны абавязкова даць заклад. Часцей за ўсё гэта зямельны ўчастак, на якім будзе размешчаны аб'ект. Акрамя таго, у дакуменце апісваецца спосаб забеспячэння абавязацельстваў. Паперы падпісваюцца да дзяржрэгістрацыі першага долевага пагаднення і дзейнічаюць да моманту здачы аб'екта. Скасаванне здзелкі не вызваляе кампанію ад абавязку выплаціць кампенсацыю па выпадках, насталым у перыяд яе дзеяння.

Застрахаваць можна ўвесь дом ці кожную кватэру асобна. Першы варыянт невыгодны. Забудоўшчыку трэба адразу ўнесці вялікую суму, быць упэўненым, што ўсе кватэры будуць распрададзеныя. Другая праблема заключаецца ў тым, што па такіх дагаворах складана вызначыць, хто з'яўляецца выгаданабытчыкам.

Дакумент уступае ў сілу з моманту залічэння першага ўнёску. Страхаванне забудоўшчыка пры долевым будаўніцтве па дамове не прадугледжвае наяўнасці франшызы. Астатнія ўмовы здзелкі адпавядаюць стандартным:

- страхоўшчык абавязваецца інфармаваць дольшчыкаў аб памеры выплачанага кампенсацыі;

- кампанія можа звяртацца з патрабаваннем Рэгрэсійная характару да забудоўшчыку;

- страхоўшчык абавязаны паведаміць ўсіх уласнікаў аб датэрміновым скасаванні дагавора;

- тэрмін дзеяння пагаднення залежыць ад працягласці будаўніцтва.

Сума кампенсацыі залежыць ад цаны і ставак. Яна павінна перавышаць вартасную ацэнку агульнай плошчы жылога памяшкання. Кампанія сама вырашае, як будзе ажыццяўляцца аплата: адначасова або ў растэрміноўку.

Праблемы страхавання адказнасці забудоўшчыка пры долевым будаўніцтве

Дадзеная здзелка з'яўляецца вельмі спецыфічнай. Па сутнасці, гаворка ідзе пра абарону фінансавых рызык забудоўшчыка. У кампаній ёсць выбар - аформіць поліс або даручальніцтва. Больш пераважным з'яўляецца другі варыянт, бо ў крэдытных арганізацый ужо маецца наладжаны механізм, скоринговые сістэмы, спецыялісты, ацэньваюць рызыкі, а таксама структуры, якія займаюцца арганізацыяй дабудоўкі НЗП. СК такімі перавагамі пахваліцца не могуць. Затое яны тарыфы прапануюць нізкія. Людзі прывыклі да таго, што банкаўскія паслугі каштуюць дорага. Гэта сапраўды так, таму што рызыка ў пагадненні высокі. Хоць, пасля ўнясення паправак у закон, у кампаній тарыфы таксама падняліся.

Страхаванне адказнасці забудоўшчыка пры долевым будаўніцтве прадугледжвае кумулятыўны эфект ад страт. У крызіснай сітуацыі (зніжэнні попыту на жыллё, павышэнні ставак па іпатэчных крэдытах) страту панясуць адразу ўсе забудоўшчыкі, а не адзін удзельнік рынку.

Яшчэ адна праблема - адсутнасць магчымасці перастрахоўваецца рызыкі нават на замежным рынку. У міжнароднай практыцы ў такіх аперацыях выкарыстоўваюцца бонды (паручыцельства). Але іх функцыянаванне не замацавана расійскім заканадаўствам. Галоўнае адрозненне такога прадукту ў тым, што страхоўшчык можа ўзяць у заклад будуецца аб'ект.

ЦБ павысіў патрабаванні да СК, якія могуць прадастаўляць паслугі забудоўшчыкам, - павялічыў мінімальную суму капіталу. Гэта моцна звужае круг магчымых страхоўшчыкаў - да 19 арганізацый. З новага спісу вылецелі кампаніі, на долю якіх раней даводзілася 80% дагавораў з забудоўшчыкамі. Што цяпер з імі будзе, невядома. Хутчэй за ўсё, прыйдзецца заключаць новыя дамовы з кампаніямі з «белага» спісу. У выпадку адклікання ліцэнзіі СК нясе адказнасць па раней заключаных здзелках на працягу 6 месяцаў. Затым яна альбо спыняе дзеянне дакументаў, альбо перадае партфель і абавязацельствы іншаму ўдзельніку рынку. У адрозненне ад ОСАГО або страхавання адказнасці ўладальнікаў небяспечных аб'ектаў вытворчага прызначэння, у дадзенай паслугі адсутнічаюць іншыя віды абароны, як, напрыклад, кампенсацыйныя фонды, якія б займаліся выплатамі грамадзянам пасля банкруцтва страхоўшчыка. Рынак долевага будаўніцтва жылля вялікі. Але наладжанага спосабу рэгулявання дзейнасці забудоўшчыкаў пакуль няма.